Nội dung câu hỏi:
“Năm 1999, phần lớn đất đai tại xã Minh Long, huyện Bình Long, tỉnh Bình Phước cũ sau đó đổi thành phường Minh Long, thị xã Chơn Thành, tỉnh Bình Phước (nay là phường Minh Hưng, tỉnh Đồng Nai) được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đại trà gần như tất cả ghi “hộ ông” hoặc “hộ bà”, mặc dù nhà đất được cá nhân tạo lập, ở đây theo tôi biết không có trường hợp được Nhà nước phân chia ruộng đất cho người dân theo chương trình cải cách ruộng đất. Việc cấp GCN ghi “hộ” gây rất nhiều phiền phức cho người dân khi cần thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến giấy tờ nhà đất. Do đó, kiến nghị các Lãnh đạo tỉnh, sở Nông nghiệp - Môi trường ban hành quy định hoặc kiến nghị cấp trên bỏ yêu cầu các thành viên hộ gia đình phải ký đồng ý để giao dịch đối với các nhà đất trên vì bản chất nhà đất này không phải thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của hộ gia đình mà là của cá nhân (thường là cha, mẹ) tạo lập.”
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Chơn Thành có ý kiến trả lời tại Văn bản số 545/VPĐK.CT-ĐK&CGCN như sau:
Tại khoản 25 Điều 3 của Luật Đất đai 2024 quy định:
“25. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Tại khoản 5 Điều 135 của Luật Đất đai 2024 quy định:
“…
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật”.
Tại mục 19, Phần II - II.2 (Phần B. Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất) Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính Phủ quy định:
“19. Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình mà thực hiện quyền của người sử dụng đất thì trong hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất phải thể hiện thông tin thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Mặt khác, Điều 212 của Luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Căn cứ các quy định trên và căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
