Nội dung câu hỏi:
“1. Công ty tôi có 1 ha đất tại Cụm công nghiệp Vĩnh Thanh (huyện Nhơn Trạch cũ), đất đã nộp tiền một lần 50 năm. Nay Công ty tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được không?
2. Tôi muốn nhận chuyển nhượng 20 ha đất tại xã Nhơn Trạch để làm dự án Logictics, nhưng tôi biết đất này quy hoạch là đất '' Đất phát triển hạ tầng". Đất này nếu doanh nghiệp làm dự án thì được làm lĩnh vực gì?
Trân trọng cảm ơn!.”
Sở Nông nghiệp và Môi trường có ý kiến trả lời tại Văn bản số 9368/SoNNMT-QH ngày 25/11/2025 như sau:
1. Về nội dung: “Công ty tôi có 1 ha đất tại Cụm công nghiệp Vĩnh Thanh (huyện Nhơn Trạch cũ), đất đã nộp tiền một lần 50 năm. Nay Công ty tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được không?”
* Ý kiến của Sở Nông nghiệp và Môi trường:
- Theo quy định tại điểm b khoản 1 và điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024:
"Điều 33. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ sau đây:
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
3. Tổ chức trong nước được Nhà nước […] cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định sau đây:
b) Tổ chức trong nước được Nhà nước […] cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.”
- Theo quy định tại điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 41 Luật Đất đai năm 2024:
“3. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; […] để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất.
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, phần vốn góp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này tương ứng với hình thức nộp tiền sử dụng đất, trả tiền thuê đất.
5. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.
- Điểm a khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
2. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trả tiền thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 33 của Luật này”.
- Theo quy định tại khoản 1 khoản 2 và khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
"Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
[…]
5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Tại nội dung câu hỏi, Ông Nguyễn Thành Sinh không nêu rõ về hồ sơ và không xác định rõ Công ty thuộc loại hình tổ chức nào (tổ chức trong nước hay tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) nên Sở Nông nghiệp và Môi trường không có cơ sở để trả lời cụ thể. Do đó, đề nghị Ông nghiên cứu các quy định có liên quan nêu trên để áp dụng thực hiện cho trường hợp của mình.
2. Về nội dung: “Tôi muốn nhận chuyển nhượng 20 ha đất tại xã Nhơn Trạch để làm dự án Logictics, nhưng tôi biết đất này quy hoạch là đất “Đất phát triển hạ tầng”. Đất này nếu doanh nghiệp làm dự án thì được làm lĩnh vực gì?”.
* Ý kiến của Sở Nông nghiệp và Môi trường:
- Theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 2 Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
"Điều 2.Giải thích từ ngữ
Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia gồm: đất giao thông, đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính, viễn thông, đất xây dựng kho dự trữ quốc gia, đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất bãi thải, xử lý chất thải do Trung ương quản lý.
2. Đất phát triển hạ tầng cấp tỉnh gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao, đất giao thông, đất thủy lợi, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính viễn thông, đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất bãi thải, xử lý chất thải, đất cơ sở tôn giáo, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng do cấp tỉnh quản lý.
3. Đất phát triển hạ tầng cấp huyện, cấp xã gồm: đất xây dựng cơ sở văn hóa, đất xây dựng cơ sở y tế, đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo, đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao, đất cơ sở khoa học và công nghệ, đất cơ sở dịch vụ xã hội, đất giao thông, đất thủy lợi, đất công trình năng lượng, đất công trình bưu chính, viễn thông, đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất bãi thải, xử lý chất thải, đất cơ sở tôn giáo, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng và đất chợ do cấp huyện, cấp xã quản lý.”.
- Tại nội dung câu hỏi của Ông không nêu cụ thể về vị trí diện tích khoảng 20 ha đất tại xã Nhơn Trạch nên Sở Nông nghiệp và Môi trường không có cơ sở trả lời thông tin cụ thể chức năng quy hoạch sử dụng đất. Do đó, đề nghị Ông tham khảo quy định trên để biết “Đất phát triển hạ tầng” được làm những lĩnh vực gì.
- Xin thông tin thêm cho Ông nội dung sau: Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 huyện Nhơn Trạch được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 5367/QĐ-UBND ngày 31/12/2021; hồ sơ quy hoạch được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hướng dẫn thực hiện tại Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên quy hoạch sử dụng đất có chức năng “Đất phát triển hạ tầng”.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024), Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường bị thay thế bởi Thông tư số 29/2024/TT-BTNMT ngày 12/12/2024 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo thông tư số 29/2024/TT-BTNMT không quy định đối với “Đất phát triển hạ tầng” mà được chi tiết đến từng loại đất cụ thể. Đồng thời, kể từ ngày 01/7/2025 khi chính quyền địa phương 02 cấp chính thức đi vào hoạt động, quy định pháp luật Đất đai chỉ còn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Đối với việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã: Ngày 06/10/2025, UBND tỉnh có Văn bản số 6820/UBND-KTN báo cáo Bộ Nông nghiệp và Môi trường việc rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ lập điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia. Đồng thời, hiện nay điều chỉnh quy hoạch tỉnh đang được UBND tỉnh giao Sở Tài chính triển khai thực hiện. Do đó, sau khi điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất quốc gia được phê duyệt và Bộ Nông nghiệp và Môi trường phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho tỉnh Đồng Nai, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ tham mưu UBND tỉnh phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến 95 phường, xã làm cơ sở lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp xã theo quy định.
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ: “2. Các đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo các đơn vị hành chính mới.”.
- Ngày 21/8/2025, UBND tỉnh có Văn bản số 3629/UBND-KTN phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2030 cho 95 đơn vị hành chính cấp xã.
Do vậy, đối với việc đề xuất thực hiện dự án tại vị trí 20 ha như nội dung ông nêu đề nghị Ông Nguyễn Thành Sinh liên hệ với chính quyền địa phương cấp xã để biết thông tin về quy hoạch để nghiên cứu thực hiện đảm bảo quy định của pháp luật.
