Trả lời câu hỏi của bạn đọc: Mai Xuân Chinh (phường Trấn Biên)

Nội dung câu hỏi:

“Tôi phản ánh về việc Ủy ban nhân dân phường Trấn Biên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ĐB070533 và giấy phép xây dựng "số 20/GPXD ngày 18/11/2025 trái với quy định của pháp luật mà trước đó tại quy định số 04/QĐ.XĐ ngày 04/01/1989 của Sở Xây dựng Ủy ban nhân dân Tỉnh Đồng Nai về việc quyền quản lý sử dụng đất khu cư xá A42. Hiện tại gia đình tôi đang bị Ông Đặng Đức Hòa đe dọa phá vỡ ô văng của 2 cửa sổ và xây bít lại. Việc này ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của gia đình chúng tôi gây nguy cơ về phòng chống an toàn cháy nổ và không gian sinh hoạt chung.

Nay tôi làm Đơn này kính đề nghị Quý cấp Lãnh đạo:

1. Dừng thi công công trình của ông Đặng Đức Hòa;

2. Thanh tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB 070533 do UBND Thành phố Biên Hòa cấp ngày 24/6/2021 và Giấy phép xây dựng số 220/GPXD do UBND phường Trấn Biên cấp ngày 18/11/2025 cho ông Đặng Đức Hòa;

3. Buộc khôi phục hiện trạng như ban đầu.”

UBND phường Trấn Biên có ý kiến trả lời tại Văn bản số 1969/UBND-KTHTĐT ngày 27/4/2026 như sau:

A. Nội dung: Về việc kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB 070533 do UBND thành phố Biên Hòa cấp ngày 24/6/2021 cho ông Đặng Đức Hòa tại thửa đất số 162 tờ bản đồ địa chính số 5 phường Trung Dũng (nay là tờ bản đồ địa chính số 5 phường Trấn Biên). Qua kiểm tra hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện: 

1. Nguồn gốc đất do hộ dân kê khai và nội dung xác nhận của UBND phường Trung Dũng: 

- Ngày 15/10/2020 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa lập Tờ trích lục và Biên vẽ thửa đất Bản đồ địa chính (có kiểm tra đối soát ngoài thực địa) số 5802/2020 đối với thửa đất số 162 tờ bản đồ số 5 phường Trung Dũng có diện tích 64,6 m²; 

- Theo đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do ông Đặng Đức Hòa và bà Bùi Thị Nguyệt lập ngày 18/10/2020, thể hiện nguồn gốc quá sử dụng phần diện tích 64,6 m² thuộc thửa đất số 162 tờ bản đồ số 5 phường Trung Dũng như sau: “Tháng 12/1988 gia đình đã được cấp giấy chuyển đổi từ căn nhà 158 phường Quyết Thắng về ở căn nhà số G2/1 khu phố 6 phường Trung Dũng. Thửa đất số 162 tờ bản đồ số 5 có diện tích 64,6 m² gia đình Tôi sống ổn định, không tranh chấp với ai, phù hợp với quy hoạch của nhà nước;

- Lô đất thửa 162 tờ bản đồ số 5 gia đình tôi sử dụng đã có số nhà 1746, vị trí đầu hồi căn nhà thửa 159 tờ bản đồ số 5 (số cũ G2/1) số mới là 1744. 

- Ngày 30/10/2020 UBND phường Trung Dũng lập Danh sách công khai về kết quả kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại UBND phường Trung Dũng; 

- Ngày 13/11/2020 UBND phường Trung Dũng xác nhận nguồn gốc theo đơn đăng ký của ông Hòa đối với thửa đất nêu trên, cụ thể: Căn cứ phiếu lấy ý kiến khu dân cư ngày 27/6/2011: phần đất ông Đặng Đức Hòa kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận là phần đất đầu hồi, thuộc khu cư xá A42 do ông Hòa sử dụng từ tháng 12/1988 cho đến nay. Nhà do ông Hòa tự xây dựng tháng 5 năm 1989. Hiện sử dụng ổn định, không tranh chấp. 

2. Quá trình xử lý hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

- Sau khi nhận được hồ sơ hợp lệ từ người dân, ngày 11/6/2021 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa lập Phiếu thẩm định hồ sơ, trong đó thể hiện các nội dung và hồ sơ kèm theo thể hiện: 

Ngày 29/12/1988, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 1940/QĐ.UBT về việc cấp căn nhà ở số 01 dãy 02 tại khu nhà ở tập thể cạnh sân bay Biên Hòa nằm trên đường Nguyễn Văn Trỗi cho gia đình đồng chí Đặng Đức Hòa là cán bộ của Ủy ban thanh tra tỉnh đã sử dụng; 

Ngày 06/10/2010, Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành Công văn số 3437/TNMT-QLĐĐ về việc xử lý vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Biên Hòa, trong đó có nội dung: “Theo Quyết định số 04/QĐXD ngày 04/01/1989 của Sở Xây dựng quy định về quyền quản lý sử dụng nhà đất khu cư xá A42, phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa thì "Hai bên hông nhà kể cả căn hộ trệt và lầu không được phép sử dụng đất" (vì đây là phần đất quy hoạch lộ giới giao thông trong khu quy hoạch). Tuy nhiên, trong thời gian sử dụng từ thời điểm 15/10/1993 đến nay thì phần đất trên không thực hiện quy hoạch nên các hộ ở phía bên hông nhà của khu cư xá A42 đã sử dụng phần diện tích đất này ổn định, không tranh chấp và hiện nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (đất ở). 

Do vậy, căn cứ khoản 5 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ thì trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 điều này nhưng phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15 Nghị định này. Việc tính toán các khoản thu về nghĩa vụ tài chính do ngành thuế quy định.” 

Ngày 14/8/2013, UBND tỉnh Đồng Nai có Văn bản số 6533/TB UBND, theo đó, thống nhất nội dung đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi  trường tại Văn bản nêu trên, trong đó có nội dung: “Theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Trung Dũng được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 thì phần diện tích đất đầu hồi các dãy nhà Khu cư xá A42 thuộc chức năng quy hoạch đất ở hiện hữu tự cải tạo, do đó căn cứ khoản 5 Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, UBND tỉnh thống nhất chủ trương việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đầu hồi các dãy nhà Khu cư xá A42 tại phường Trung Dũng.” 

Theo nội dung kê khai về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất; thông tin về quy hoạch (58,6 m² phù hợp quy hoạch sử dụng đất); thông tin về chủ trương thực hiện dự án của Cơ quan có thẩm quyền; thông tin về tình trạng tranh chấp và hồ sơ kèm theo; căn cứ Khoản 5 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; chủ trương của UBND tỉnh Đồng Nai về việc giao đất; hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường), Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa xác định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hòa và bà Nguyệt. Trong đó được cấp giấy là 58,6 m²; không được cấp giấy: 6,0 m². Hình thức sử dụng riêng; mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị; thời hạn sử dụng lâu dài. 

- Trên cơ sở hồ sơ và nội dung thẩm định của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa, ngày 18/6/2021 Phòng Tài nguyên và Môi trường lập Tờ trình số 3746/TTr-TNMT về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trình UBND thành phố Biên Hòa; 

- Đến ngày 24/6/2021 UBND thành phố Biên Hòa ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB 070533 cho ông Đặng Đức Hòa và bà Bùi Thị Nguyệt tại thửa đất số 162 tờ bản đồ số 5 phường Trung Dũng, có diện tích 64,6 m². Trong đó, diện tích được cấp là 58,6 m²; không được cấp là 6,0 m². Mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị; thời hạn sử dụng đất là Lâu dài. 

3. Ý kiến đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

- Theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2013, có nội dung: “2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 

- Theo quy định tại Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, có nội dung: “5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau: 

a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này; 

b) Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này; 

c) Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất theo chế độ như quy định đối với trường hợp tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này; 

d) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

- Với quy định định nêu trên, hồ sơ do hộ dân kê khai, nội dung thẩm tra của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa, nội dung trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, việc UBND thành phố Biên Hòa ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB 070533 cho ông Đặng Đức Hòa và bà Bùi Thị Nguyệt tại thửa đất số 162 tờ bản đồ số 5 phường Trung Dũng, có diện tích 64,6 m² (Trong đó, diện tích được cấp là 58,6 m²; không được cấp là 6,0 m²; Mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị; thời hạn sử dụng đất lâu dài) là đảm bảo đúng đối tượng, hiện trạng sử dụng đất, đúng theo Quyết định cấp nhà của UBND tỉnh Đồng Nai cho ông Đặng Đức Hòa, thực hiện theo hướng dẫn của Sở Nông nghiệp và Môi trường và đúng quy định pháp luật. 

B. Nội dung: về việc kiểm tra giấy phép xây dựng số 220/GPXD ngày 18/11/2025 do UBND phường Trấn Biên cấp cho ông Đặng Đức Hòa tại thửa đất số 162, tờ bản đồ số 5, phường Trung Dũng cũ, nay là phường Trấn Biên. Qua kiểm tra hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng của ông Đặng Đức Hòa, ghi nhận các nội dung sau: 

- Ngày 10/11/2025, Trung tâm phục vụ HCC phường Trấn Biên tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng trực tuyến theo số H19.153-251110-5540 của ông Đặng Đức Hòa, gồm có: (1) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng ngày 07/10/2025; (2) Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề ngày 07/10/2025; (3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: DB 070533 ngày 24/06/2021 do UBND thành phố Biên Hòa cấp; (04) bản vẽ thiết kế xây dựng công trình. 

- Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (cấp III và cấp IV): -Căn cứ theo khoản 1, Điều 4 Nghị định số 140/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025 của Chính phủ, quy định Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện. 

- Thành phần hồ sơ: Theo Điều 58, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ, quy định Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ. Do đó, Ông Đặng Đức Hòa và bà Bùi Thị Nguyệt đã cung cấp đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định. 

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Ông Đặng Đức Hòa và bà Bùi Thị Nguyệt được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: DB 070533 ngày 24/06/2021 do UBND thành phố Biên Hòa cấp. Trong đó, thửa đất số 162, tờ bản đồ số 5, phường Trung Dũng cũ, nay là phường Trấn Biên, tỉnh Đồng Nai. Diện tích thửa đất: 64,60 m²; diện tích được cấp: 58,60 m². (diện tích không được cấp: 6,0 m²). Mục đích sử dụng: đất ở đô thị; hình thức sử dụng: sử dụng riêng; thời hạn sử dụng đất là Lâu dài. 

- Quy hoạch: Vị trí công trình xin phép xây dựng nằm trong quy hoạch đất ở hiện hữu theo bản đồ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 phường Trung Dũng được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số: 996/QĐ-UBND ngày 14/04/2009. Và Quyết định số 1838/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND tỉnh Đồng Nai về Duyệt hồ sơ cập nhật, chồng ghép quy hoạch xây dựng lên bản đồ địa chính tỷ lệ 1/2000 phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa. 

- Về số tầng được phép xây dựng và phần ô văng cửa sổ căn nhà của ông Mai Xuân Chinh mở sang thửa đất số 162, tờ bản đồ số 5, phường Trấn Biên. Theo quy định tại Điều 15 và khoản 2, Điều 19 của Quyết định số 6631/QĐ UBND ngày 22/11/2012 của UBND thành phố Biên Hòa; quy định về quản lý xây dựng: “… Tầng cao xây dựng cho phép từ 02 đến 06 tầng (không kể tầng hầm, tầng áp mái, tầng thượng nếu có) …” và “…Trường hợp khu đất kế cận chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không sử dụng khi công trình kế cận được xây dựng lên. 

- Ngoài ra, theo công văn số 2725/SXD-QLHĐ&VLXD ngày 20/3/2026 của Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai v/v hướng dẫn chuyên môn về giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ; Trong đó, có nội dung”… đối với các thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị, khi người dân nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ trường hợp cần xác minh, thẩm tra lại tính xác thực của thông tin, giấy tờ về đất đai của người sử dụng đất, cơ quan cấp giấy phép tổ chức lấy ý kiến của các cơ quan liên quan. Việc xác minh, thẩm tra nêu trên nhằm kiểm tra tính xác thực, tính hợp lệ của hồ sơ, không bao gồm việc xem xét, đánh giá lại tính pháp lý hoặc quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền thực hiện.” 

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ; Ngày 14/11/2025, Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường thực hiện kiểm tra hiện trạng thửa đất số 162, tờ bản đồ số 5, phường Trung Dũng cũ, nay là phường Trấn Biên, rà soát quy hoạch xây dựng, hồ sơ có liên quan và tham mưu UBND phường Trấn Biên cấp giấy phép xây dựng cho ông Đặng Đức Hòa và bà Bùi Thị Nguyệt tại Tờ trình số 603/TTr-KTHTĐT.XD ngày 15/11/2025; và UBND phường Trấn Biên cấp giấy phép xây dựng số 220/GPXD ngày 18/11/2025 cho ông Đặng Đức Hòa và bà Bùi Thị Nguyệt tại thửa đất số 162, tờ bản đồ số 5, phường Trung Dũng cũ, nay là phường Trấn Biên, tỉnh Đồng Nai là đúng theo quy định pháp luật về Xây dựng. 

- Ngoài ra, trong hồ sơ cấp phép xây dựng của ông Đặng Đức Hòa (Chủ đầu tư) có Đơn cam kết đảm bảo an toàn công trình liền kề, chủ đầu tư cam kết hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề đảm bảo an toàn thi công đối với các nhà ở, công trình liền kề, chất lượng công trình và thực hiện đúng về đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, trong quá trình ông Đặng Đức Hòa thi công theo giấy phép, có phát sinh sự không đồng thuận, từ phía gia đình ông Mai Xuân Chinh - chủ sở hữu căn hộ tầng 2 tại địa chỉ G2/2 thuộc thửa đất số 159+136, tờ bản đồ số 5, phường Trấn Biên (giáp ranh). UBND phường Trấn Biên đã đề nghị ông Đặng Đức Hòa tạm ngưng thi công để kiểm tra đánh giá mức độ ảnh ảnh hưởng của việc xây dựng công trình theo giấy phép đối với căn hộ kế bên trên lầu (tầng 2) do ông Mai Xuân Chinh đang sử dụng. (Thông báo số 250/TB UBND ngày 15/4/2026). 

Trên đây là nội dung trả lời của UBND phường Trấn Biên.