​Đồng Nai hiện là địa phương có số lượng khu công nghiệp nhiều nhất cả nước, ngoài ra, hàng chục cụm công nghiệp cũng đang được tỉnh quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm mặt bằng sản xuất đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) trên địa bàn tỉnh hiện nay vẫn hết sức khó khăn.

Bài 1: Mặt bằng sản xuất: Bài toán chưa có lời giải

Nhiều doanh nghiệp sản xuất đồ gỗ có nhu cầu thuê mặt bằng tại các cụm công nghiệp để di dời khỏi các khu dân cư. Trong ảnh: Công nhân làm việc tại Công ty cổ phần sản xuất thương mại Minh Trí, xã Hố Nai 3, huyện Trảng Bom​

Hàng ngàn DNNVV đang có nhu cầu di dời, mở rộng quy mô sản xuất vào các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Thế nhưng, do không thuê được đất nên nhiều doanh nghiệp không thể thực hiện được mong muốn của mình.

Khó như... đi thuê đất

Công ty TNHH một thành viên may mặc Nhật Long Anh nhiều năm qua đang thuê nhà xưởng hoạt động trong khu dân cư phường An Bình (TP.Biên Hòa) và gặp khá nhiều bất tiện. Do đó, doanh nghiệp này có nhu cầu di dời nhà xưởng sản xuất vào các khu, cụm công nghiệp để đảm bảo các quy định về bảo vệ môi trường và mở rộng quy mô sản xuất. Tuy nhiên, vì không thuê được đất tại các khu, cụm công nghiêp nên doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục “bám trụ” tại địa điểm cũ.

Theo ông Trần Minh Dũng, Giám đốc Công ty TNHH một thành viên may mặc Nhật Long Anh, doanh nghiệp có nhu cầu thuê khoảng 1 ngàn m2 đất để xây dựng nhà xưởng sản xuất. Thế nhưng, tại các khu công nghiệp, diện tích cho thuê thường phải từ 5 ngàn m2 trở lên. Không đủ tiền để thuê diện tích đất lớn nên công ty vẫn chưa thể di dời được. “Không chỉ riêng chúng tôi, hiện nhiều doanh nghiệp cũng không thể thuê được đất tại các khu, cụm công nghiệp. Do đó, hoặc doanh nghiệp tiếp tục sản xuất ở vị trí cũ giữa khu dân cư, hoặc thuê đất nông nghiệp giá rẻ để sản xuất dù biết là sai quy định” - ông Trần Minh Dũng cho hay.

9 năm qua, ông N.V.N., Giám đốc Công ty TNHH A.N. (chuyên sản xuất các linh kiện cơ khí chính xác đóng tại xã Hố Nai 3, huyện Trảng Bom) cũng “miệt mài” đi thuê mặt bằng để mở rộng quy mô sản xuất của doanh nghiệp. Thế nhưng đến nay, ông N. vẫn chưa thuê được đất nên không thể mở rộng thêm nhà xưởng. 

Theo ông N., trên địa bàn huyện Trảng Bom hiện chỉ có Cụm công nghiệp vật liệu xây dựng Hố Nai đã hoàn thành hạ tầng và cho thuê đất. Tuy nhiên, đây là cụm công nghiệp vật liệu xây dựng nên các quy chuẩn về môi trường không phù hợp với doanh nghiệp cơ khí. Do đó, ông phải tìm thuê đất trong các khu công nghiệp. “Gõ cửa” 2 khu công nghiệp trên địa bàn huyện Trảng Bom, ông N. đều được cho biết, các lô đất cho thuê đều có diện tích từ 5 ngàn m2 trở lên. Tuy không có nhu cầu về diện tích lớn nhưng ông N. vẫn chấp nhận thuê để có đất. Mặc dù vậy khi nghe đến giá thuê đất, chủ doanh nghiệp này đành rút lui. “Giá thuê đất đều ở mức 60-80USD/m2/50 năm và tiền thuê đất phải đóng đủ khi ký hợp đồng thuê. Một lúc bỏ ra 7-8 tỷ đồng để thuê đất, chưa kể phí sử dụng hạ tầng hàng năm thì doanh nghiệp sao kham nổi” - ông N.V.N. chia sẻ.

Hàng ngàn DNNVV khác trên địa bàn tỉnh nhiều năm qua có nhu cầu lớn về thuê đất tại các khu, cụm công nghiệp nhất là các ngành có số lượng doanh nghiệp lớn như: gỗ, may mặc, cơ khí... Tuy nhiên, do không thuê được đất nên các doanh nghiệp phần lớn vẫn đang hoạt động trong các khu dân cư. 

Chủ tịch Hiệp hội Gỗ và thủ công mỹ nghệ tỉnh Phan Văn Bình cho biết, do đặc thù của ngành tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao nên các doanh nghiệp đều nằm trong diện phải di dời khỏi các khu dân cư vào các khu, cụm công nghiệp. Thế nhưng, do không đủ khả năng thuê đất nên việc di dời chưa thực hiện được.

Còn ông Châu Minh Nguyện, Tổng Thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh cho rằng, nhiều năm qua, việc thuê đất phục vụ sản xuất tại các khu, cụm công nghiệp của DNNVV gặp rất nhiều khó khăn. Nguyên nhân do năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế nên không có khả năng thuê đất. “Hai, ba năm gần đây thì việc thuê đất còn khó khăn hơn nhiều. Bởi vì Đồng Nai có vị trí thuận lợi, môi trường đầu tư tốt, nhiều dự án giao thông kết nối đang triển khai nên các doanh nghiệp lớn, nhất là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đến thuê đất sản xuất kinh doanh tăng. Sắp tới sẽ càng khó hơn vì quỹ đất sản xuất công nghiệp cũng sẽ ít hơn” - ông Châu Minh Nguyện nhận định.

Cung đang “lệch” cầu  

Đồng Nai hiện có 31 khu công nghiệp đã có dự án đi vào hoạt động với quỹ đất cho thuê gần 10 ngàn hécta. Tuy nhiên, hiện trong các khu công nghiệp hầu như không có sự “hiện diện” của các DNNVV trên địa bàn tỉnh. Nguyên nhân là do giá thuê đất trong các khu công nghiệp cao, vượt quá khả năng tài chính của các DNNVV. “Các khu công nghiệp được đầu tư hạ tầng bài bản, đồng bộ nên giá cho thuê cũng phải tương ứng” - ông Mai Văn Nhơn, Phó Trưởng ban Quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai cho hay.

Trong bối cảnh đó, các cụm công nghiệp được “đo ni, đóng giày” là nơi cho thuê đất sản xuất đối với các DNNVV trên địa bàn tỉnh. Nhưng theo Sở Công thương, trên địa bàn tỉnh hiện mới có 4 cụm được đầu tư hạ tầng cơ bản đồng bộ. Điều này dẫn đến tình trạng dù quy hoạch nhiều nhưng quỹ đất đủ điều kiện cho các doanh nghiệp thuê hiện vẫn còn rất ít.

Dù mục tiêu chính của các cụm công nghiệp là đáp ứng nhu cầu mặt bằng sản xuất cho các DNNVV, thế nhưng trên thực tế, giá thuê đất tại đây cũng không hề “dễ thở”. Bà Nguyễn Hoàng Quyên, Trưởng phòng Quản lý công nghiệp (Sở Công thương) cho biết, trong 4 cụm công nghiệp đã có hạ tầng đồng bộ thì chỉ có Cụm công nghiệp Phú Cường (xã Phú Cường, huyện Định Quán) là được doanh nghiệp đầu tư hạ tầng sau đó cho thuê đất. Giá thuê đất tại Cụm công nghiệp Phú Cường hiện ở mức khoảng 45 USD/m2/50 năm. 

Theo bà Quyên, dù mức giá thuê đất chỉ bằng phân nửa so với trong các khu công nghiệp nhưng vẫn khá cao so với các doanh nghiệp nhỏ. “Các doanh nghiệp nhỏ chủ yếu phát triển lên từ hộ gia đình nên lâu nay vẫn sản xuất trên đất của gia đình hoặc thuê đất giá rẻ. Do đó, khi thuê đất được đầu tư hạ tầng bài bản tại các cụm công nghiệp thì phải chấp nhận mức chi phí cao hơn” - bà Quyên cho hay.

Tuy nhiên, giá thuê đất chỉ là một trong những yếu tố khiến các DNNVV khó vào các cụm công nghiệp: Khó khăn chính vẫn là quy mô cho thuê đất của các cụm công nghiệp so với nhu cầu của DNNVV.  

Theo ông Châu Minh Nguyện, phần lớn DNNVV có nhu cầu thuê đất chỉ từ 1-3 ngàn m2, thậm chí có doanh nghiệp chỉ cần thuê vài trăm mét vuông nhưng tại các cụm công nghiệp, doanh nghiệp cho thuê vẫn phân lô với diện tích từ 5 ngàn m2 trở lên. Điều này khiến cho DNNVV rất khó tiếp cận. “Vấn đề hiện nay ngoài giá thuê là sự lệch pha về nhu cầu giữa bên cho thuê đất và bên cần thuê đất. Đây mới chính là nguyên nhân chủ yếu khiến các DNNVV khó tiếp cận và thuê đất tại các cụm công nghiệp” - ông Châu Minh Nguyện phân tích. 

Bà Nguyễn Hoàng Quyên, Trưởng phòng Quản lý công nghiệp, Sở Công thương cho biết, tại một số cụm công nghiệp đặc thù dành cho các ngành nghề truyền thống như Cụm công nghiệp gốm sứ Tân Hạnh, khi doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất với diện tích nhỏ thì vẫn có thể tiến hành tách lô. Tuy nhiên, theo quy định, muốn tách lô thì phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nên về thủ tục rất phức tạp và mất nhiều thời gian.

 Nhiều ý kiến cho rằng, việc cho thuê đất với diện tích lớn tại các khu, cụm công nghiệp chủ yếu do các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng muốn thu hồi vốn nhanh. Phân lô có diện tích lớn sẽ giúp doanh nghiệp nhanh chóng lấp đầy diện tích đất cho thuê. Do đó, thực tế sẽ rất khó để các doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng “xẻ” nhỏ đất để cho thuê theo nhu cầu của các DNNVV, bởi không ai lại đi “bỏ tiền tỷ đầu tư rồi ngồi thu bạc cắc”.​

Phạm Tùng

Bài 2: "Gỡ vướng" mặt bằng sản xuất ra sao?