​(CTT-Đồng Nai) - Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ, người sử dụng đất chỉ được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi có giấy chứng nhận QSDĐ; đồng thời, việc chuyển nhượng phải được lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia TP.Biên Hoà) tư vấn về việc chuyển nhượng đất bị vô hiệu cho người dân ​

Thời gian qua, vẫn còn nhiều người dân giao dịch đất đai không tuân thủ các quy định trên, dẫn tới chuyện 1 miếng đất bán cho nhiều người và nhiều người cùng mua 1 miếng đất. Do giao dịch giữa các bên không tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai, công chứng, dân sự nên dễ phát sinh tranh chấp.

Mặc dù giấy chứng nhận QSDĐ còn mang tên của vợ chồng ông B. - bà H. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa), ông N.V.C. (ngụ P.Trảng Dài) vẫn làm hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay (tức không có công chứng hay chứng thực) cho ông N.H.T. (ngụ P.Trảng Dài).

Diện tích đất này trước đó vợ chồng ông B. - bà H. đã chuyển nhượng cho bà T.T.H., rồi bà T.T.H. chuyển nhượng cho ông L.M.Đ. Sau đó, ông L.M.Đ. chuyển nhượng lại cho ông N.V.C. Đáng chú ý, giao dịch giữa các bên đều thực hiện bằng giấy tay, chỉ nhờ luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật sư ký làm chứng.

Luật gia Phạm Đình Đức (Hội Luật gia TP.Biên Hòa) giải thích, do những miếng đất nói trên đã phát sinh tranh chấp nên muốn xác định nó thuộc về ai rất phức tạp, vì phải xác định từng hợp đồng và xem hợp đồng giao dịch nào là hợp pháp. Như vậy, cần phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai, dân sự, công chứng hoặc chứng thực liên quan tới giao dịch là đất đai để đánh giá. Trước tiên là xác định hợp đồng chuyển nhượng đầu tiên giữa người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ xem có hợp pháp không.

Luật gia Phạm Đình Đức phân tích, hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng bà H. - ông B. với bà T.T.H. bằng giấy viết tay và có ký tên, điểm chỉ, nhờ luật sư làm chứng. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên chưa phát sinh hiệu lực, vì chưa đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai, đồng thời vi phạm về hình thức (không công chứng, chứng thực) nên QSDĐ của vợ chồng bà H. - ông B. vẫn còn. Mà QSDĐ của vợ chồng bà H. - ông B. chưa bị mất nên bà T.T.H. không đủ điều kiện chuyển nhượng cho ông N.V.C.

“Do bà T.T.H. vi phạm Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 là đất chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà và đất đang có tranh chấp nên giao dịch chuyển nhượng giữa ông N.V.C. với các bên hoàn toàn bị vô hiệu" - luật gia Phạm Đình Đức phân tích.​