​(CTT-Đồng Nai) - Bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai do chưa hiện hữu nên khó tránh khỏi rủi ro trong quá trình giao dịch.

Luật sư Nguyễn Minh Đức (Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh) cho rằng, BĐS hình thành trong tương lai khó xác định giá trị thực

* Khó xác định giá trị BĐS hình thành trong tương lai

Theo các chuyên gia pháp lý về BĐS, BĐS hình thành trong tương lai có những đặc thù riêng so với tài sản hiện hữu nên việc xác định giá trị thực của BĐS hình thành trong tương lai cũng không đơn giản, bởi tài sản chưa hình thành xong, giá trị tài sản có thể bị thay đổi sau khi hình thành, phụ thuộc vào uy tín nhà đầu tư, vị trí và quy mô dự án…

Luật sư Nguyễn Minh Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, BĐS hình thành trong tương lai có thể tồn tại hoặc không tồn tại; thay đổi về quy mô, tính chất, giá trị, phụ thuộc vào giá cả thị trường BĐS lên xuống… nên rất khó xác định giá trị thực của nó chính xác trong tương lai hay tại thời điểm giao dịch.

Cũng theo luật sư Nguyễn Minh Đức, chính vì bản chất của BĐS hình thành trong tương lai khó xác định giá trị thật, phát sinh nhiều rủi ro mà không ít chủ đầu tư, công ty môi giới BĐS lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng đẩy giá BĐS hình thành trong tương lai lên cao để chiếm dụng vốn, tiền đầu tư của khách hàng với các hình thức như: hợp đồng hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ, góp vốn, đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua và hứa bán… với giá trị trên 90% BĐS được hình thành, bàn giao trong tương lai.

“Cho nên, khi dự án phá sản, triển khai chậm, chậm bàn giao… thì khách hàng vẫn là người bị thua thiệt dù được nhà đầu tư trả lại tiền, chứ chưa tính tới vấn đề tiền mất, tật mang khi gặp phải chủ đầu tư lừa đảo" - luật sư Nguyễn Minh Đức bày tỏ quan điểm.

* Phòng, tránh rủi ro

BĐS hình thành trong tương lai như: nhà ở, công trình đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thành hoặc hoàn thành chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Do đó, việc mua bán, thế chấp BĐS hình thành trong tương lai khó tránh khỏi những rủi ro. Bởi vì, bản chất của BĐS hình thành trong tương lai là chưa có thực, chưa được hình thành trong thực tế thì không có gì chắc chắn hoặc đảm bảo BĐS này sẽ được hình thành đúng theo dự kiến của chủ đầu tư, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người mua được thực hiện đầy đủ quyền của mình đối với BĐS theo cam kết.

Luật sư Lê Thị Hồng Ngân (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, các sai phạm xảy ra trong hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai khá phổ biến hiện nay đều có lỗi từ 2 phía: nhà đầu tư và khách hàng. Về phía nhà đầu tư, đó là việc nhà đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng; chất lượng BĐS hình thành trong tương lai được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng không đảm bảo như: thỏa thuận ban đầu; chưa đủ điều kiện bán BĐS hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán; chậm tiến độ bàn giao nhà theo hợp đồng; soạn thảo hợp đồng với nhiều điều khoản bất lợi cho khách hàng.

Còn về phía khách hàng với những lỗi thường gặp phải như: chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, tiến độ hợp đồng; bán trao tay hợp đồng BĐS hình thành trong tương lai cho nhiều người khác để tìm kiếm lợi nhuận trước mắt.

Về giải pháp hạn chế rủi ro cho các bên, luật sư Lê Thị Hồng Ngân đề xuất, để phần vốn trong đầu tư BĐS hình thành trong tương lai không bị nhà đầu tư chiếm dụng, khách hàng có thể nộp tiền qua hệ thống ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công thay vì đóng tiền trực tiếp cho nhà đầu tư, tổ chức môi giới. Khách hàng nên đọc kỹ các hợp đồng trước khi giao kết để loại bỏ những quy định bất lợi mà chủ đầu tư đưa ra. Chủ đầu tư chậm giao BĐS, giao không đảm bảo chất lượng thì có quyền từ chối nhận, yêu cầu thanh lý hợp đồng, đề nghị bồi thường hợp đồng. Khách hàng cần thông thái chọn chủ đầu tư, dự án uy tín để ký hợp đồng.