Lấy ý kiến hồ sơ dự thảo Nghị quyết quy định về tiêu chí xác định khu vực, vị trí đất trong Bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai và Dự thảo Nghị quyết quy định Bảng giá các loại đất trên địa bàn Đồng Nai năm 2026

Tôi thấy bản giá đất khu vực Hiệp Hòa, phường Trấn Biên quá thấp, không cập nhật giá thực tế như đăng trên báo chí. Đề nghị cập nhật giá thực tế, tham khảo giá đất do AEON MALL đền bù cho nhân dân từ năm 2023, 2024.

GÓP Ý VỀ DỰ THẢO BẢNG GIÁ ĐẤT GIAI ĐOẠN 2026–2030 TỈNH ĐỒNG NAI 1. Giá đất nông nghiệp quá thấp so với thực tế thị trường Giá đất nông nghiệp trong dự thảo hiện chỉ dao động từ vài chục nghìn đồng đến cao nhất chưa tới 900.000 đồng/m² ở các tuyến đường phố chính, như vậy chỉ bằng khoảng 1/10 so với giá thị trường thực tế. Trong khi đó, tại các khu vực của TP. Biên Hòa (cũ) và các phường Trảng Dài, Tân Triều, giá đất nông nghiệp thực tế đã giao dịch phổ biến từ 1.000.000 đồng đến vài triệu, thậm chí hàng chục triệu đồng/m², kể cả ở các tuyến hẻm nhỏ. Đặc biệt, bảng giá đất của Nhà nước cách đây gần 10 năm đã thống nhất một mức giá cho cả tuyến chính và hẻm là 1.050.000 đồng/m² (sau khi điều chỉnh hệ số giá đất). Các kết quả thẩm định giá thực tế gần đây cũng cho thấy mức giá dao động khoảng 1.000.000 – 3.000.000 đồng/m².  Cách đơn giản nhất để kiểm tra giá đất là công ty tư vấn cũng như các cơ quan thẩm định chỉ cần đi hỏi mua với mức giá của tư vấn đề xuất xem có thể mua được ở chỗ Nước nào không? Do vậy, đề nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên mức hợp lý, tối thiểu từ vài triệu đồng/m² trở lên đối với các khu vực đô thị hóa nhanh như Biên Hòa (cũ), Trảng Dài, Tân Triều… để đảm bảo sát với giá trị thực tế của thị trường. Đồng thời, cần tăng giá đất nông nghiệp trong hẻm, vì hiện mức giá trong dự thảo quá thấp so với giá đất mặt tiền và không phản ánh đúng thực tế giao dịch. 2. Giá đất phi nông nghiệp quá cao, gây chênh lệch lớn so với đất nông nghiệp và thị trường thực tế Khi giá đất nông nghiệp được quy định quá thấp trong khi giá đất phi nông nghiệp lại quá cao, người dân và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, do chênh lệch quá lớn giữa hai loại đất. Mức giá đất ở trong dự thảo tại một số khu vực hiện cao hơn cả giá giao dịch thực tế trên thị trường. Ví dụ: đường Nguyễn Khuyến (đoạn từ ngã tư Quang Thắng đến cuối tuyến), đường Bưng Mua (phường Trảng Dài),… khiến nghĩa vụ tài chính của người dân tăng quá cao, gây ách tắc thủ tục, giảm khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp, đồng thời làm chậm quá trình đô thị hóa, thu hút dân cư lao động, thu hút đầu tư Vì vậy, đề nghị rà soát và điều chỉnh giảm giá đất phi nông nghiệp về mức hợp lý, phản ánh đúng giá thị trường, đồng thời tăng giá đất nông nghiệp để thu hẹp khoảng cách giữa hai loại đất. Việc này sẽ góp phần đảm bảo công bằng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, thu hút dân cư , công nhân lao động, thu hút đầu tư, thuận lợi trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thúc đẩy phát triển nhanh kinh tế – xã hội của tỉnh. 3. Phân khai bảng giá đất quá chi tiết, gây khó áp dụng và dễ bỏ sót trường hợp thực tế Dự thảo bảng giá đất hiện phân chia quá nhiều mục và loại đường, khiến bảng giá đất rất dài và việc tra cứu, áp giá trong thực tế rất phức tạp, dễ nhầm lẫn hoặc bỏ sót. Một số tuyến đường chưa được bao quát đầy đủ, đặc biệt là các loại đường đất, đường đá, đường bê tông trong các hẻm, ví dụ như tại một số loại hẻm tại khu vực như đường Bưng Mua – phường Trảng Dài. Đề nghị áp dụng nguyên tắc xác định giá đất đường đất bằng khoảng 80% giá đất của đường nhựa hoặc bê tông xi măng, tương tự cách tính của các bảng giá đất các giai đoạn trước để dễ tra cứu . Cách làm này vừa đơn giản, thuận tiện khi xác định giá, vừa đảm bảo tính thống nhất và công bằng giữa các loại đường trong cùng khu vực. Kết luận Việc điều chỉnh hợp lý bảng giá đất giai đoạn 2026–2030 là hết sức cần thiết nhằm:• Bảo đảm công bằng cho người dân và doanh nghiệp.• Phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường.• Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có nhà ở, thu hút đầu tư, thu hút dân cư lao động, phát triển đô thị và nông thôn.• Góp phần ổn định xã hội, giảm khiếu kiện về bồi thường, thúc đẩy nhanh phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh Đồng Nai trong giai đoạn mới.

GÓP Ý VỀ DỰ THẢO BẢNG GIÁ ĐẤT GIAI ĐOẠN 2026–2030 TỈNH ĐỒNG NAI Giá đất nông nghiệp trong dự thảo hiện chỉ dao động từ vài chục nghìn đồng đến cao nhất chưa ở mặt tiền đường chính cũng chỉ 900.000 đồng/m² — chỉ bằng khoảng 1/10 giá thị trường thực tế.Trong khi đó, tại các khu vực của TP. Biên Hòa (cũ) và các phường Trảng Dài, Tân Triều, giá đất nông nghiệp thực tế đã giao dịch phổ biến từ vài triệu đến cả chục triệu đồng/m².Đặc biệt, bảng giá đất nông nghiệp của Nhà nước cách đây gần 10 năm đối với thành phố biên Hòa đã là 1.050.000 đồng/m², và các kết quả thẩm định giá thực tế gần đây đều ở mức cao, dao động khoảng từ 1.000.000 – 3.000.000 đồng/m². Do vậy, cần phải điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên mức hợp lý, tối thiểu từ vài triệu đồng/m² trở lên đối với các khu vực đô thị hóa nhanh như Biên Hòa (cũ), Trảng Dài, Tân Triều để đảm bảo sát với giá trị thực tế của thị trường. Khi giá đất nông nghiệp quá thấp so với thực tế, người dân và doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn lớn trong việc chuyển mục đích sử dụng đất do mức chênh lệch quá cao giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở.Điều này không chỉ gây ách tắc thủ tục hành chính mà còn làm giảm giá trị thực tế của quyền sử dụng đất mà họ đã nhận chuyển nhượng từ nhiều năm trước, trong khi giá Nhà nước thời điểm đó đối với các loại đất nông nghiệp trên địa bàn TP. Biên Hòa cũng đã khoảng 1.050.000 đồng/m².Việc ban hành bảng giá đất nông nghiệp mới thấp hơn cả mức giá Nhà nước cũ là không hợp lý , và giá đất ở lại quá cao gây đình trệ công tác giải phóng mặt bằng, khó khăn trong việc triển khai các dự án đầu tư, việc tăng nghĩa vụ tài chính sẽ giảm thu hút đầu tư, và khó khăn cho công nhân có nhà ở ổn định, làm chậm sự phát triển kinh tế – xã hội chung của địa phương. Ngoài ra, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nếu áp dụng theo bảng giá đất thấp sẽ khiến người dân bị thiệt thòi, dễ phát sinh khiếu nại và chậm tiến độ các dự án đầu tư, tác động tiêu cực đến mục tiêu phát triển của tỉnh. Hiện dự thảo bảng giá đất phân chia quá nhiều mục và loại đường, khiến việc tra cứu, áp giá trong thực tế rất khó theo dõi và dễ sai sót, nhiều chỗ bảng giá đất còn chưa bao quát được hết các trường hợp các loại đường và đường đất hoặc đường nhựaĐối với đường đất đá, nên áp dụng theo nguyên tắc bằng khoảng 80% giá của đường nhựa hoặc đường bê tông xi măng, tương tự như bảng giá đất các giai đoạn trước. Cách tính này vừa đơn giản, vừa thuận tiện khi xác định giá, đồng thời đảm bảo tính thống nhất giữa các loại đường trong cùng khu vực. Kiến nghị điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp cho phù hợp với giá trị thị trường, với tỷ lệ tối thiểu bằng khoảng 20-30% giá đất ở tại cùng khu vực; rà soát, giảm giá đất ở về mức hợp lý, phản ánh đúng giao dịch thực tế để tạo cơ hội về nhà ở cho người dân cũng như tăng thu hút đầu tư, đồng thời đơn giản hóa bảng giá đất, tránh phân loại quá nhiều chi tiết gây khó tra cứu và áp dụng. Việc điều chỉnh hợp lý bảng giá đất năm 2026–2030 là cần thiết để bảo đảm công bằng cho người dân, phản ánh đúng giá trị thị trường, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, bồi thường, chuyển mục đích và phát triển kinh tế – xã hội tỉnh Đồng Nai.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc----------------------------GÓP Ý DỰ THẢO BẢNG GIÁ ĐẤT TỈNH ĐỒNG NAI NĂM 2026 Theo dự thảo bảng giá đất giai đoạn 2026–2030 của tỉnh Đồng Nai, tôi nhận thấy có một số nội dung cần được xem xét, điều chỉnh để phản ánh sát thực tế và thuận lợi hơn trong áp dụng như sau: 1. Giá đất nông nghiệp quá thấp, không phản ánh đúng thực tế:+ Giá đất nông nghiệp trong dự thảo hiện chỉ dao động từ vài chục nghìn đồng đến cao nhất chưa tới 900.000 đồng/m² — chỉ bằng khoảng 1/10 giá thị trường thực tế. Trong khi đó, tại các khu vực của TP. Biên Hòa (cũ) và các phường Trảng Dài, Tân Triều, giá đất nông nghiệp thực tế đã giao dịch phổ biến từ “vài triệu” đến cả “chục triệu” đồng/m². Đáng chú ý, bảng giá đất để tính thuế của Nhà nước cách đây gần 10 năm, sau khi điều chỉnh số, cũng đã là 1.050.000 đồng/m² đối với nhiều khu vực đất nông nghiệp tại TP. Biên Hòa. Còn trong dự thảo năm 2026: thì giá đất nông nghiệp ở Phường Tân Triều dao động khoảng chỉ 275.000 – 580.000 đ/m², tùy vị trí đường.+ Trong khi các kết quả thẩm định giá thực tế gần đây đều ở mức cao, dao động khoảng từ 1.000.000 đồng – 3.000.000 đồng/m². Cụ thể, tại đường Bưng Mua (phường Trảng Dài) và các tuyến đường khác trên địa bàn phường Trảng Dài cũng như nhiều phường khác, giá đất nông nghiệp — cả ngoài mặt đường và trong khu dân cư — đều đang được xác định trong dự thảo ở mức quá thấp, trong khi giá đất ở lại bị đẩy lên quá cao.+ Điều này làm méo mó tương quan giữa các loại đất, không phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường, và gây khó khăn cho người dân trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính. + Do đó, giá đất nông nghiệp cần được điều chỉnh tăng lên, hướng đến sự cân đối, tương đồng hơn với giá đất ở, vì mức giá hiện nay là quá thấp so với thực tế giao dịch. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nông nghiệp ngày càng được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, có khả năng chuyển đổi cao nên giá trị thực tế sẽ tăng lên, và cần được điều chỉnh tăng tương ứng với giá đất ở để bảo đảm tương quan hợp lý giữa các loại đất. 2. Tác động tiêu cực của việc giữ giá đất nông nghiệp thấp:Tại tỉnh Đồng Nai, qua các thông tin công bố về dự thảo bảng giá đất năm 2026, có sự chênh lệch đáng kể giữa mức tăng giá đất ở (thổ cư / đất phi nông nghiệp) và đất nông nghiệp. Sau đây là tóm tắt các con số & phân tích “thiệt hại tiềm tàng” cho người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư, theo tình hình tại Đồng Nai.Những con số ở Đồng Nai:Dự thảo bảng giá đất năm 2026 cho thấy đất ở tại khu vực đô thị của Đồng Nai được đề xuất tăng trung bình khoảng 3,6 lần so với bảng giá hiện hành, dao động từ 1,6 đến 9 lần. Đất ở tại khu vực nông thôn trong tỉnh cũng được đề xuất tăng khoảng 3,2 lần trung bình (từ 2,3 đến 6,8 lần) so với giá hiện hành. Trong khi đó, đất nông nghiệp tại nhiều tuyến đường, khu vực có dân cư hoặc giao thông tốt, chỉ được đề xuất tăng khoảng 1,1 đến 2,2 lần so với bảng giá hiện hànhNếu giá đất nông nghiệp bị giữ thấp, trong khi giá đất thổ cư (đất ở) tăng mạnh, thì khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang thổ cư, sẽ phát sinh một loạt thiệt hại và bất lợi như sau:2.1. Phải nộp tiền sử dụng đất rất caoKhi giá đất nông nghiệp quá thấp so với thực tế, người dân và doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn lớn trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, do mức chênh lệch quá cao giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở.Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá nhà nước.Nếu giá đất ở tăng mạnh nhưng giá đất nông nghiệp thấp, thì chênh lệch này sẽ rất lớn, khiến tiền sử dụng đất tăng vọt.Ví dụ:Giá đất ở theo bảng giá mới: 10 triệu/m²Giá đất nông nghiệp: 300 nghìn/m²Khi chuyển thổ cư 100 m², chênh lệch = 9,7 triệu/m² → tổng tiền nộp khoảng 970 triệu đồng (chưa kể hệ số điều chỉnh).→ Trong khi trên thực tế, nếu giá đất nông nghiệp được định cao hơn (ví dụ 2–3 triệu/m²), người dân chỉ phải nộp vài trăm triệu.2.2. Không phản ánh đúng giá trị tài sản thực của người dânGiá đất nông nghiệp thấp khiến tài sản của nông dân bị “định giá thấp” trên giấy tờ — điều này ảnh hưởng đến:Khả năng thế chấp vay vốn ngân hàng.Khả năng bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (do bồi thường dựa trên bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh).Việc chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị thiệt vì giá “ảo” thấp hơn thực tế.2.3. Tạo bất bình đẳng giữa các nhóm người dânNgười có đất ở (được định giá cao) có lợi vì tài sản “tăng giá” theo bảng giá.Người có đất nông nghiệp (được định giá thấp) chịu thiệt kép:Một là đất của họ bị định giá thấp, khó chuyển đổi.Hai là nếu muốn chuyển đổi để phát triển, họ phải nộp tiền rất cao.Bất công giữa người dân có đất thổ cư sẵn và người có đất nông nghiệpNgười có đất ở (thổ cư) sẽ hưởng lợi lớn hơn khi bảng giá tăng mạnh (giá tài sản “theo bảng” lên nhiều).Người có đất nông nghiệp bị thua thiệt: ít tăng, lại khi chuyển sang thổ cư thì bị đánh chi phí cao hơn.Kết quả là bất bình đẳng tăng lên trong cộng đồng.2.4. Kìm hãm quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đaiKhi chi phí chuyển mục đích quá cao, người dân sẽ ngần ngại chuyển thổ cư, dẫn tới:Thiếu quỹ đất ở hợp pháp, người dân vẫn xây nhà “chui” trên đất nông nghiệp. Nếu chi phí chuyển đổi quá cao, nhiều người dân ngần ngại hoặc không có khả năng chuyển sang đất ở, dẫn tới quỹ đất ở hợp pháp bị hạn chế.Khó thúc đẩy phát triển nông thôn mới hoặc đô thị hóa.2.5. Gia tăng tình trạng “lách luật” hoặc khiếu kiệnMột số người dân có thể tìm cách chuyển nhượng, sang tên, phân lô “ngầm” để tránh đóng tiền sử dụng đất cao.Dễ phát sinh tranh chấp, khiếu nại khi người dân cảm thấy giá đất Nhà nước không công bằng so với thực tế thị trường.Có thể xuất hiện tình trạng phân lô trái phép, xây dựng không phép trên đất nông nghiệp vì muốn “chuyển thành đất ở thực tế” mà bảng giá chưa hỗ trợ hợp pháp hóa.Người dân có đất nông nghiệp nếu muốn chuyển sang thổ cư có thể bị “níu chân” vì chi phí quá lớn, dẫn đến việc sử dụng đất không hiệu quả (ví dụ tiếp tục làm nông nghiệp trong khi khu vực đã đô thị hóa) hoặc xây dựng sai phép.2.6. Điều này không chỉ gây ách tắc thủ tục hành chính, mà còn làm giảm giá trị thực tế của quyền sử dụng đất mà họ đã nhận chuyển nhượng từ nhiều năm trước, trong khi giá Nhà nước thời điểm đó đã cao hơn so với dự thảo hiện nay. Việc ban hành bảng giá đất mới thấp hơn cả mức giá Nhà nước cũ là không hợp lý, làm mất niềm tin của người dân và gây ách tắc sự phát triển kinh tế – xã hội chung của địa phương. 2.7. Tạo áp lực tài chính và có thể bị “khóa” quyền chuyển đổiViệc chênh lệch lớn giữa giá hiện hành/giá thực tế thị trường có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện khi người dân cảm thấy bị “hớ”.2.8. Ngoài ra, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nếu áp dụng theo bảng giá đất thấp sẽ khiến người dân bị thiệt thòi, dễ phát sinh khiếu nại và chậm tiến độ các dự án đầu tư, tác động tiêu cực đến mục tiêu phát triển của tỉnh. Tóm lại:Nếu bảng giá đất mới chưa phản ánh đúng giá thị trường, đặc biệt là giá đất nông nghiệp quá thấp, thì:Người dân bị thiệt về chi phí chuyển mục đích sử dụng.Bị hạn chế quyền lợi khi Nhà nước thu hồi hoặc định giá tài sản.Và toàn bộ quá trình phát triển đất đai, đô thị hóa bị chậm lại.3. Về cấu trúc và cách xây dựng bảng giá đất:+ Hiện dự thảo bảng giá đất phân chia quá nhiều mục và loại đường, khiến việc tra cứu, áp giá trong thực tế rất khó theo dõi và dễ sai sót. • Đề nghị giản lược các nhóm đường, khu vực, loại vị trí, tránh phân khai quá chi tiết, đặc biệt là với các tuyến đường nhỏ, hẻm hoặc đường đất. • Đối với đường đất và đường đá cấp phối, nên áp dụng theo nguyên tắc bằng khoảng 80% giá của đường nhựa hoặc đường bê tông xi măng, tương tự như bảng giá đất các giai đoạn trước. Cách tính này vừa đơn giản, vừa thuận tiện khi xác định giá, đồng thời đảm bảo tính thống nhất giữa các loại đường trong cùng khu vực. • Một số tuyến đường hiện nay chưa nêu rõ và tách biệt các trường hợp đường đã được trải nhựa, bê tông xi măng và đường chưa được trải nhựa hoặc mới chỉ là đường đất, đường đá cấp phối; cần bổ sung quy định rõ ràng để thuận tiện áp dụng và tránh nhầm lẫn. • Hệ số điều chỉnh tăng giá đối với đất nông nghiệp nằm trong hẻm hiện nay quá thấp so với ngoài mặt đường, dẫn đến việc áp giá không phản ánh đúng giá trị thị trường thực tế. Đề nghị điều chỉnh tăng hợp lý hệ số này, bảo đảm tương quan giá trị giữa đất hẻm và đất mặt tiền cùng khu vực. 4. Kiến nghị điều chỉnh:• Điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp cho phù hợp với giá trị thị trường, với tỷ lệ tối thiểu bằng khoảng 30% giá đất ở tại cùng khu vực.Thậm chí, theo đề xuất của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, mức giá đất nông nghiệp hợp lý có thể bằng khoảng 70% giá đất ở tại cùng khu vực để phản ánh sát giá trị sử dụng và thị trường thực tế. • Rà soát, giảm giá đất ở về mức hợp lý, phản ánh đúng giao dịch thực tế. • Đơn giản hóa bảng giá đất, tránh phân loại quá nhiều chi tiết gây khó tra cứu và áp dụng. 5. Kết luận:Việc điều chỉnh hợp lý bảng giá đất năm 2026–2030 là cần thiết để bảo đảm công bằng cho người dân, phản ánh đúng giá trị thị trường, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, bồi thường, chuyển mục đích và phát triển kinh tế – xã hội tỉnh Đồng Nai. Tuy nhiên cần phải xem xét lại việc thẩm định giá đất nông nghiệp hiện nay đang còn quá thấp và chưa phản ánh đúng với giá trị của thị trường. Trên đây là một số góp ý về bảng giá đất năm 2026–2030.Xin trân trọng cảm ơn!

Cho tôi hỏi, hiện nay trên địa bàn phường Tam Hiệp đang có dự án thu hồi đất để mở đường dẫn vào khu tái định cư. Trong tháng này sẽ họp để công bố số tiền bồi thường chính thức. Vậy người dân trong khu xóm chúng tôi có được quyền ý kiến tạm hoãn thu hồi đất qua sang đầu năm 2026 để được bồi thường với giá cao hơn hay không. Vì từ giờ đến cuối năm cũng chỉ còn 2 tháng, nên thu hồi đất trong vội vã sẽ ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của người dân trong ranh giải tỏa. Bảng giá đất dự kiến tôi có đọc sẽ tăng tối thiểu là 1.6 lần so với giá cũ, nếu vậy số tiền chúng tôi thiệt hại sẽ khá lớn. Một số hộ bị giải tỏa trắng nếu chỉ được bồi thường với giá cũ thì sau khi công bố bảng giá đất mới, họ sẽ khó khăn trong việc tự mua đất và mua nhà mới, vì hiện nay dự án của chúng tôi chưa rõ nơi tái định cư cho người dân bị giải tỏa trắng. Mong quý vị giúp đỡ giải quyết khúc mắc này.