Thay đổi mục đích sử dụng đất sao cho đúng pháp luật?

Tuy vậy pháp luật về đất đai cũng quy định cụ thể về điều kiện, thủ tục, diện tích đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác nhau.

 
* Tình trạng xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép​

 
Do nhu cầu cuộc sống, người dân tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất mà không tuân thủ thủ tục, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương dẫn tới bị ngăn chặn.

Ông T.U. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) có thửa đất 450m2, mục đích sử dụng đất được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là đất rừng sản xuất, không được thay đổi mục đích sử dụng khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Tuy vậy, trên thửa đất này ông T.U. đã xây dựng nhà ở trái phép trước đó và nay chia thửa đất này ra làm 3 phần, mỗi phần 150m2 để chuyển nhượng giấy tay (tức hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định) cho các hộ dân làm nhà ở.

 
Do thửa đất của ông T.U. không được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch đất ở đô thị nên ông không được phép cất nhà, chuyển nhượng cho người khác xây dựng nhà. Từ đây, những người nhận chuyển nhượng đất yêu cầu ông tách sổ nhưng không tách sổ được, dẫn tới việc tranh chấp, khiếu nại.

 
Với trường hợp của ông N.R. (ngụ xã Gia Kiệm, H.Thống Nhất) thì phát sinh tranh chấp giữa bên nhận chuyển nhượng khi việc chuyển nhượng không tuân thủ pháp luật về đất đai. Cụ thể, ông N.R. được Nhà nước cấp 250m2 đất ở trong tổng diện tích 1.000m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tuy nhiên, vào đầu năm 2023, ông N.R. đã chuyển nhượng 250m2 đất ở cho ông P.X.B. (TP.Biên Hòa), phần ông còn 750m2 đất nông nghiệp (loại trồng cây lâu năm). Khi ông N.R. có ý định xây dựng nhà ở mới trên phần đất nông nghiệp của mình thì bị ông P.X.B. ngăn cản nên gây cho ông N.R. bức xúc.

 
Luật sư Chu Văn Hiển (Đoàn Luật sư tỉnh) hướng dẫn, căn cứ vào các quy định hiện hành thì ông N.R., ông T.U. khi muốn chuyển nhượng đất cho người khác, cất nhà ở phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa đúng quy định pháp luật. Khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép mới được tiến hành tách thửa, xây nhà ở. Ngược lại, việc chuyển nhượng, tách thửa, xây nhà của các ông không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phải giữ nguyên hiện trạng mục đích sử dụng đất như cũ. Nếu các ông cố tình vi phạm thì sẽ bị chế tài theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19-11-2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

 
*Cách thức giải quyết vần đề

Cũng theo luật sư Chu Văn Hiển, khi giao dịch đất đai, người dân cần chú ý thêm vấn đề tách thửa đất sau khi giao dịch. Thửa đất sau khi tách thửa phải đủ điều kiện theo Quyết định số 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh về tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Cụ thể, với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, TP.Biên Hòa) thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa phải là 60m2; diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 80m2. Còn với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng) thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa phải là 500m2; đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 2.000m2.

Còn theo luật gia Nguyễn Thanh Tấn (Hội Luật gia tỉnh), Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản có liên quan hiện cho phép người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. 

Chẳng hạn, trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác (đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm); chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm; chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm; chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở… không phải xin phép, nhưng phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý đất đai.

Còn trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở…