Lập vi bằng chuyển nhượng đất lúa dẫn tới giao dịch bị vô hiệu

* Mời thừa phát lại lập vi bằng

 
Năm 2020, ông V.V.L. (ngụ xã Thanh Sơn, H.Định Quán) chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông K.B. (ngụ TP.HCM) 600m2 đất ruộng lúa của gia đình. Hai bên giao kèo, chờ khi ông K.B. thỏa thuận với các hộ có ruộng lân cận chuyển nhượng thêm ít đất lúa nữa cho đủ 1 ngàn m2 thì các bên làm thủ tục gộp thửa (chi phí ông K.B. chịu) và làm lại hợp đồng chuyển nhượng chính thức cho ông.

Tuy nhiên, ông K.B. không xin được giấy xác nhận hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại nơi sinh sống và từ ngày 1-10-2022, chính sách đất đai của Đồng Nai có thay đổi là phải đủ 2 ngàn m2 đất nông nghiệp trở lên mới được phép tách thửa. Do đó, ông K.B. muốn trả lại đất và yêu cầu ông V.V.L. trả lại tiền gốc kèm tiền lãi theo lãi suất ngân hàng, nhưng ông V.V.L. không đồng ý, dẫn tới tranh chấp.

 
Tương tự, bà N.Q.L. (ngụ xã Bình Lợi) viết giấy tay chuyển nhượng cho bà B.T.N. (ngụ TP.Biên Hòa) 628m2 đất trồng lúa. Để việc giao dịch có người làm chứng, cả 2 thống nhất mời tổ chức thừa phát lại đến lập vi bằng với nội dung: bà L. bỏ ra 628m2 đất để bà N. mở đường đi chung; bà N. hỗ trợ cho bà L. 450 triệu đồng và chịu toàn bộ kinh phí đổ đất mở đường. Làm xong đường thì bà N. rào lại không cho bà L. đi nên 2 bên phát sinh mâu thuẫn.

Cũng vì không thể lập hợp đồng chuyển nhượng 700m2 đất trồng lúa theo đúng quy định pháp luật về đất đai, công chứng nên năm 2019, giữa bà M.N. (bên nhận chuyển nhượng, ngụ TP.Biên Hòa) và ông N.Q., bà C.T. (bên chuyển nhượng, ngụ xã Bình Lợi, H.Vĩnh Cửu) mời tổ chức thừa phát lại lập vi bằng cho giao dịch đất đai.

 
Theo vi bằng, ông N.Q. bỏ ra trên 160m2 đất, còn bà C.T. bỏ ra 448m2 đất để bà M.N. mở tuyến đường đi chung (kinh phí do bà M.N. tự bỏ ra). Bù lại, bà M.N. hỗ trợ cho ông N.Q. 10 triệu đồng và bà C.T. 450 triệu đồng. Mọi việc diễn ra suôn sẻ cho đến khi bà M.N. làm xong đường thì rào lại, không cho ông N.Q., bà C.T. và các hộ có ruộng phía bên trong đi, dẫn tới phát sinh tranh chấp.

 
* Cả 2 bên đều vi phạm

 
Luật sư Ngô Văn Định, Phó Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, với các trường hợp trên, do việc thỏa thuận chuyển nhượng đất giữa các bên không tuân thủ các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và quy định của tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng nên dẫn tới giao dịch bị vô hiệu. Cụ thể, các bên không tuân thủ các điều kiện về công chứng, chứng thực khi chuyển nhượng; phải là hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa; diện tích tối thiểu được tách thửa tại thời điểm giao dịch phải từ đủ 1 ngàn m2 trở lên đối với khu vực huyện Vĩnh Cửu và Định Quán.

 
Vừa qua, TAND H.Vĩnh Cửu đã đưa vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bà N.Q.L. và B.T.N. (ngụ TP.Biên Hòa) ra xét xử. Tòa đã tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn N.Q.L. và bị đơn B.T.N.

 
TAND H.Vĩnh Cửu cho rằng, việc giao dịch giữa 2 bên không tuân thủ điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật Công chứng năm 2014; vi phạm khoản 4 và 6, Điều 37 của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 8-1-2020 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại; Quyết định số 22/2020/QĐ-UBND ngày 8-6-2020 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn Đồng Nai như: không được công chứng, chứng thực mà lập vi bằng; diện tích đất không đủ điều kiện giao dịch.

 
Đánh giá sự việc, luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh) bày tỏ, ông đồng quan điểm với TAND H.Vĩnh Cửu về nhận định, đánh giá vấn đề. Quan điểm tòa án xét xử như vậy nhằm loại bỏ các giao dịch về đất đai không đúng luật, “lách luật” bằng hình thức lập vi bằng; ngăn chặn việc “phân lô, bán nền” đất nông nghiệp tự phát trong dân và ngăn chặn hành vi xâm hại tới công tác quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền.

 
Không ít người dân ngầm thỏa thuận với nhau khi giao dịch đất đai không đủ điều kiện giao dịch theo đúng quy định hiện hành để chờ chính sách pháp luật về đất đai có thay đổi rồi hợp thức hóa nó bằng giao dịch đúng pháp luật. Đây là nguyên nhân phát sinh tranh chấp khi đôi bên tìm cách hủy giao dịch khi thị trường đất đai biến động”- luật sư Khanh lưu ý.