Giao dịch bất động sản và vấn đề công chứng
- Thứ hai - 06/05/2024 10:54
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
(CTT-Đồng Nai) - Điều này được Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2023 quy định khá cụ thể nhằm hướng dẫn người dân thực hiện đúng khi giao dịch.
Giao dịch đất đai có bắt buộc công chứng ?
Bà Bùi Thị Ngọc (ngụ xã Vĩnh Tân, huyện Vĩnh Cửu) muốn lập hợp đồng tặng nhà và đất cho con. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, bà có nên ra tổ chức hành nghề công chứng để công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con hay không?
Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, hoạt động công chứng được thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan tới việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế BĐS; đồng thời, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức liên quan.
Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tố tụng trong việc giải quyết vụ án, vụ việc khi các bên phát sinh tranh chấp. Tuy vậy, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 không quá “khắt khe”, bắt buộc cứ giao dịch liên quan tới BĐS là phải công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý.
Căn cứ điểm a, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì trường hợp của bà Bùi Thị Ngọc luật bắt buộc phải công chứng.
Các quy định cần biết
Theo khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (SDĐ), quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng. Trừ trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, hợp đồng chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền SDĐ mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng theo yêu cầu của các bên. Riêng văn bản về thừa kế quyền SDĐ được công chứng theo quy định của pháp luật về dân sự.
Còn tại Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hợp đồng. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công… thì không phải thực hiện công chứng hợp đồng (trừ trường hợp các bên có nhu cầu). Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng theo quy định của pháp luật về dân sự.
Luật gia Chu Văn Hiển (Hội Luật gia tỉnh) dẫn giải, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, tặng cho BĐS phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc phải đăng ký, nếu BĐS phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Đồng thời, tại điểm d, Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định, trường hợp BĐS thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng hợp đồng giao dịch thì việc công chứng hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng.
“Với giao dịch đất đai, tài sản gắn liền với đất, pháp luật hiện quy định các bên phải thực hiện công chứng. Tuy nhiên, trường hợp một hoặc cả hai bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh BĐS thì không phải thực hiện theo công chứng. Bởi vì, căn cứ vào điểm b, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024; khoản 2, Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 5, Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 thì luật không bắt buộc phải công chứng nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực”- luật gia Chu Văn Hiển hướng dẫn.
Các luật gia Điểm tư vấn pháp luật cộng đồng phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn pháp luật về công chứng hợp đồng cho người dân (tay trái).
Giao dịch đất đai có bắt buộc công chứng ?
Bà Bùi Thị Ngọc (ngụ xã Vĩnh Tân, huyện Vĩnh Cửu) muốn lập hợp đồng tặng nhà và đất cho con. Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, bà có nên ra tổ chức hành nghề công chứng để công chứng hợp đồng tặng cho nhà, đất cho con hay không?
Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, hoạt động công chứng được thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan tới việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế BĐS; đồng thời, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các cá nhân, tổ chức liên quan.
Bên cạnh đó, công chứng còn có chức năng tạo lập và cung cấp các chứng cứ cho hoạt động tố tụng trong việc giải quyết vụ án, vụ việc khi các bên phát sinh tranh chấp. Tuy vậy, Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 không quá “khắt khe”, bắt buộc cứ giao dịch liên quan tới BĐS là phải công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý.
Căn cứ điểm a, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì trường hợp của bà Bùi Thị Ngọc luật bắt buộc phải công chứng.
Các quy định cần biết
Theo khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (SDĐ), quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng. Trừ trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, hợp đồng chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền SDĐ mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng theo yêu cầu của các bên. Riêng văn bản về thừa kế quyền SDĐ được công chứng theo quy định của pháp luật về dân sự.
Còn tại Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hợp đồng. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công… thì không phải thực hiện công chứng hợp đồng (trừ trường hợp các bên có nhu cầu). Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng theo quy định của pháp luật về dân sự.
Luật gia Chu Văn Hiển (Hội Luật gia tỉnh) dẫn giải, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, tặng cho BĐS phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc phải đăng ký, nếu BĐS phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Đồng thời, tại điểm d, Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định, trường hợp BĐS thực hiện giao dịch thuộc diện phải công chứng hợp đồng giao dịch thì việc công chứng hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng.
“Với giao dịch đất đai, tài sản gắn liền với đất, pháp luật hiện quy định các bên phải thực hiện công chứng. Tuy nhiên, trường hợp một hoặc cả hai bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh BĐS thì không phải thực hiện theo công chứng. Bởi vì, căn cứ vào điểm b, khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024; khoản 2, Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 5, Điều 44 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 thì luật không bắt buộc phải công chứng nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực”- luật gia Chu Văn Hiển hướng dẫn.