Đồng sở hữu “sổ đỏ” theo quy định của pháp luật
- Chủ nhật - 23/06/2024 20:39
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Điểm a, khoản 2, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này.
(CTT-Đồng Nai) - Pháp luật cho phép người dân đồng sở hữu quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là “sổ đỏ”). Khi diện tích đất đồng sở hữu có thể phân chia được theo phần thì các thành viên có quyền yêu cầu phân chia.
Pháp luật không cấm đồng sở hữu
Với mong muốn được sở hữu đất đai, an cư lạc nghiệp, một số người có điều kiện kinh tế eo hẹp đã mua chung đất với người khác và thống nhất sở hữu chung “sổ đỏ” sau khi mua đất từ người khác. Một số người cho rằng, đây là hành động lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật để lách luật bằng cách thực hiện đồng sử dụng đất đai, sở hữu nhà ở.
Luật gia Chu Văn Hiển (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 (đang có hiệu lực) không cấm việc thực hiện quyền sử dụng chung “sổ đỏ” nên một nhóm cá nhân có quyền nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác đất đai, tài sản gắn liền với đất theo khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, muốn thực hiện được quyền này thì các thành viên trong nhóm phải đáp ứng được các điều kiện nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở. Chẳng hạn, tuân thủ quy định nhận QSDĐ theo Điều 169, Điều 220 của Luật Đất đai năm 2013; tuân thủ nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Điều 11) và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12) của Luật Nhà ở năm 2014… Đặc biệt, tuân thủ điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất (Điều 3), điều kiện cụ thể tách thửa đất (Điều 4); điều kiện cụ thể hợp thửa đất (Điều 5)… của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh về quy định tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (gọi tắt là Quyết định 35, đang có hiệu lực).
“Lúc này “sổ đỏ” chung phải ghi đầy đủ tên tất cả các thành viên đồng sở hữu và mỗi thành viên được cấp riêng một “sổ đỏ”. Hoặc các đồng sở hữu có quyền yêu cầu cơ quan chức năng cấp chung một “sổ đỏ” và trao cho người đại diện của họ nắm giữ là được” - luật gia Chu Văn Hiển hướng dẫn.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục kế thừa
Điểm b, khoản 2, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp “sổ đỏ” và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp QSDĐ của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, Luật Đất đai năm 2024 kế thừa gần như toàn bộ quy định khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh về đồng sử dụng “sổ đỏ” của nhóm người có chung QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Do đó, khi từng thành viên muốn tách thửa riêng thì phải tuân thủ các điều kiện, quy định theo Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 35.
Cũng theo luật sư Lê Đình Lý, với thửa đất không phân chia được theo phần thì không được tách thửa. Riêng với thửa đất phân chia được theo phần thì các thành viên được quyền tách thửa và phân chia. Để tách thửa, các thành viên phải căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 để thực hiện.
Cụ thể, việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện: thửa đất đã được cấp “sổ đỏ”; còn trong thời hạn sử dụng đất; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước.
Các luật gia Điểm tư vấn pháp luật cộng đồng phường Trung Dũng (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn pháp luật về đất đai cho người dân (bên phải). Ảnh: Nhân Thái
Pháp luật không cấm đồng sở hữu
Với mong muốn được sở hữu đất đai, an cư lạc nghiệp, một số người có điều kiện kinh tế eo hẹp đã mua chung đất với người khác và thống nhất sở hữu chung “sổ đỏ” sau khi mua đất từ người khác. Một số người cho rằng, đây là hành động lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật để lách luật bằng cách thực hiện đồng sử dụng đất đai, sở hữu nhà ở.
Luật gia Chu Văn Hiển (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 (đang có hiệu lực) không cấm việc thực hiện quyền sử dụng chung “sổ đỏ” nên một nhóm cá nhân có quyền nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác đất đai, tài sản gắn liền với đất theo khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, muốn thực hiện được quyền này thì các thành viên trong nhóm phải đáp ứng được các điều kiện nhận chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở. Chẳng hạn, tuân thủ quy định nhận QSDĐ theo Điều 169, Điều 220 của Luật Đất đai năm 2013; tuân thủ nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Điều 11) và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12) của Luật Nhà ở năm 2014… Đặc biệt, tuân thủ điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất (Điều 3), điều kiện cụ thể tách thửa đất (Điều 4); điều kiện cụ thể hợp thửa đất (Điều 5)… của Quyết định 35/2022/QĐ-UBND ngày 29-8-2022 của UBND tỉnh về quy định tách thửa đất, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (gọi tắt là Quyết định 35, đang có hiệu lực).
“Lúc này “sổ đỏ” chung phải ghi đầy đủ tên tất cả các thành viên đồng sở hữu và mỗi thành viên được cấp riêng một “sổ đỏ”. Hoặc các đồng sở hữu có quyền yêu cầu cơ quan chức năng cấp chung một “sổ đỏ” và trao cho người đại diện của họ nắm giữ là được” - luật gia Chu Văn Hiển hướng dẫn.
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục kế thừa
Điểm b, khoản 2, Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp “sổ đỏ” và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trường hợp QSDĐ của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Luật sư Lê Đình Lý (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cho biết, Luật Đất đai năm 2024 kế thừa gần như toàn bộ quy định khoản 2, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh về đồng sử dụng “sổ đỏ” của nhóm người có chung QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Do đó, khi từng thành viên muốn tách thửa riêng thì phải tuân thủ các điều kiện, quy định theo Luật Đất đai năm 2024 và Quyết định số 35.
Cũng theo luật sư Lê Đình Lý, với thửa đất không phân chia được theo phần thì không được tách thửa. Riêng với thửa đất phân chia được theo phần thì các thành viên được quyền tách thửa và phân chia. Để tách thửa, các thành viên phải căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 để thực hiện.
Cụ thể, việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện: thửa đất đã được cấp “sổ đỏ”; còn trong thời hạn sử dụng đất; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước.