Cẩn thận trong việc chuyển nhượng, ủy quyền khi đất chưa có “sổ đỏ”

(CTT-Đồng Nai) - ​​Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ), quyền SDĐ và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là “sổ đỏ”) mới được chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền của người SDĐ.


Tuy nhiên thực tế vẫn xảy ra tình trạng chuyển nhượng, ủy quyền khi đất chưa có “sổ đỏ” dẫn tới phát sinh tranh chấp.

Vướng mắc vì vừa ủy quyền, vừa chuyển nhượng

 
Việc đất không đủ điều kiện hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng không ít người dân vẫn không thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ theo đúng quy định pháp luật, mà cố tình “lách luật” bằng cách viết giấy hay lập hợp đồng uỷ quyền cho người khác thay mình giao dịch, nhưng bản chất đều là chuyển nhượng.

Chẳng hạn như trường hợp của ông P.V.T. (ngụ xã Gia Kiệm, huyện Thống Nhất) trình bày, hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ giữa ông với ông H.K. (cùng địa phương) là thật, nhưng đôi bên chỉ làm giấy tay, không đem đi công chứng, đăng ký biến động theo đúng quy định. Ông K. còn yêu cầu ông T. phải làm hợp đồng ủy quyền để ông K. thay mặt ông giao dịch (chuyển nhượng đất, cầm cố, thế chấp…) khi cần.

 
“Dù biết hợp đồng ủy quyền là giả cách nhưng hợp đồng này được công chứng hẳn hoi. Vậy theo quy định pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền giữa tôi với ông K., cái nào hợp pháp, cái nào không?” - ông T. bày tỏ.

Hay vấn đề của ông N.V.M. (ngụ xã Thiện Tân, huyện Vĩnh Cửu) có 2 ngàn m2 trồng cây lâu năm (chưa có “sổ đỏ”). Do cần tiền gấp nên ông đề nghị chuyển nhượng diện tích đất này cho ông Q.B. (ngụ cùng địa phương). Vì biết đất của ông M. không đáp ứng một trong các điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 là chưa có “sổ đỏ” nên ông B. đề nghị ông M. phải làm 2 loại hợp đồng bằng giấy tay là hợp đồng ủy quyền cho ông B. toàn quyền sử dụng, định đoạt và hợp đồng “mua bán”.

 
“Dù đất của tôi chưa có “sổ đỏ” nhưng có tờ tương phân di sản được chính quyền xác nhận vào năm 1992. Việc ông B. yêu cầu tôi làm 2 loại giấy tờ này có đúng quy định pháp luật hiện nay hay không?” - ông M. thắc mắc.

Gỡ vướng

Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) cho hay, vấn đề của ông M. và ông T. thắc mắc cần phải làm rõ từng vấn đề cụ thể như: tính hợp pháp của hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực, hoặc không có công chứng, chứng thực và phải đặt trong mối tương quan, quan hệ nhân quả với nhau theo sự việc cụ thể mà các bên đã giao kết. Đồng thời, khi xem xét tính hợp pháp của từng loại hợp đồng cần phải căn cứ vào các quy định pháp luật tại thời điểm các bên tiến hành giao dịch, công chứng, hoặc chứng thực.

Trên cơ sở đó, luật sư Cao Sơn Hà hướng dẫn, do ông M. thực hiện giao dịch tại thời điểm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực nên hợp đồng “mua bán” đất sẽ vô hiệu vì lý do đất chưa có “sổ đỏ”, chuyển nhượng bằng giấy tay, không đăng ký biến động theo đúng quy định. Riêng hợp đồng ủy quyền thì có giá trị, bởi pháp luật về dân sự, công chứng, chứng thực không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền và đất của ông có giấy tờ tương phân di sản được chính quyền xác nhận vào năm 1992 nên đủ điều kiện cấp “sổ đỏ” theo Điều 3 Quyết định 53/2024/QĐ-UBND ngày 15-10-2024 của UBND tỉnh Đồng Nai quy định các loại giấy tờ khác về quyền SDĐ có trước ngày 15-10-1993 trên địa bàn tỉnh Đồng Nai (hiệu lực từ ngày 28-10-2024).

 
“Chính vì vậy, việc ông M. ủy quyền cho ông B. thực hiện quyền của người SDĐ như: chiếm hữu, sử dụng thửa đất đó sẽ được pháp luật công nhận và có hiệu lực thi hành” - luật sư Cao Sơn Hà cho hay.

Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, riêng trường hợp của ông T., do đất của ông đã có “sổ đỏ”, đôi bên lại thực hiện việc chuyển nhượng không đúng quy định. Tức việc chuyển nhượng sai về hình thức, không đăng ký biến động, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì hợp đồng này bị vô hiệu. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi ông hoặc ông K., hoặc cả 2 đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Một khi các ông có yêu cầu và được tòa án công nhận thì hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực. Từ đó các ông phải làm bước tiếp theo là thoả thuận huỷ hợp đồng ủy quyền mà đôi bên xác lập. Bởi vì, không thể 2 hợp đồng hướng vào một mục đích cùng tồn tại.