Cách thức giải quyết một lô đất hứa bán cho nhiều người

(CTT-Đồng Nai) - Khi 1 khu đất đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất (SDĐ) (gọi tắt là “sổ đỏ”) thì chủ đất có được quyền đồng thời cam kết chuyển nhượng cho nhiều người, sau đó chỉ chuyển nhượng cho một người khác không? Đây là vấn đề nhiều người dân muốn biết.


Nhiều người được chủ đất hứa chuyển nhượng

Bà N.T.T. (ngụ phường Trảng Dài, thành phố Biên Hòa) có 3 sào đất trồng cây lâu năm ở xã Suối Nho (huyện Định Quán). Vì cần tiền gấp nên bà T. làm hợp đồng hứa mua, hứa bán với bà C.T.C. (ngụ xã Suối Nho) vào ngày 5-8-2024; đồng thời, bà N. nhận đặt cọc của bà C. 90 triệu đồng. Hai bên cam kết đến đầu tháng 9-2024 gặp nhau để công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, Bà N.T.T. lại làm hợp đồng chuyển nhượng cho người khác nên bà C.T.C. đòi khởi kiện.

Còn trường hợp của ông T.V.B. (ngụ phường Trung Dũng, thành phố Biên Hòa) thì trình bày, khi ông treo biển rao bán lô đất của gia đình (đất đã có sổ đỏ) và được nhiều người đặt cọc, đề nghị làm hợp đồng cam kết chuyển nhượng. Sau đó ông B. chọn 1 trong số những người này là ông H.V.N. (ngụ tỉnh Bình Dương) chuyển nhượng và đôi bên làm hợp đồng chuyển nhượng, có công chứng và đăng ký biến động. Chính vì vậy, những người đã làm hợp đồng đặt cọc, hứa mua, hứa bán với ông B. cho rằng ông có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của họ.

 
Cách thức giải quyết

 
Luật gia Ngô Văn Định, Phó Giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, khi đất được cấp “sổ đỏ” và đất đó không thuộc trường hợp bị kê biên, tranh chấp, còn trong thời hạn sử dụng… thì người SDĐ có quyền ký giao dịch đề nghị giao kết hợp đồng hứa mua, hứa bán, đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng cho người đủ điều kiện nhận chuyển nhượng.

 
Luật gia Ngô Văn Định giải thích thêm, hợp đồng đề nghị giao kết, đặt cọc giữa các bên chỉ là tiền đề để đôi bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ chính thức. Với loại hợp đồng này, pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm hai bên giao kết hoặc theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng. Còn với hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ, pháp luật bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền thì mới phát sinh hiệu lực.
“Chính vì vậy, khi người có quyền SDĐ lập đề nghị giao kết hợp đồng cho nhiều người, sau đó làm hợp đồng chuyển nhượng cho người khác, không phải lúc nào cũng bị xem là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, mà đó chỉ là giao dịch dân sự, được pháp luật về dân sự điều chỉnh khi phát sinh tranh chấp” - luật gia Ngô Văn Định lưu ý.

 
Cũng theo luật gia Ngô Văn Định, khi các ông, bà thực hiện việc chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng đủ điều kiện và tuân thủ pháp luật về đất đai, công chứng, chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ phát sinh hiệu lực, dẫn tới các đề nghị giao dịch hứa mua, hứa bán, đặt cọc sẽ không thực hiện được. Vì lỗi này là của ông, bà nên ông, bà phải có trách nhiệm bồi thường hợp đồng cho những người đã được ông, bà hứa mua, hứa bán, đặt cọc.