Nhà ở cho thuê: Để mỗi đồng vốn chính sách trở thành cơ hội an cư

Trong nhiều năm, chính sách nhà ở chủ yếu tập trung vào mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà ở. Cách tiếp cận này đã góp phần cải thiện đáng kể điều kiện sống của hàng triệu gia đình. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi. Giá nhà tại nhiều đô thị lớn ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần đông người lao động. Quá trình đô thị hóa, dịch chuyển lao động và hình thành các cực tăng trưởng mới đang tạo ra nhu cầu rất lớn về chỗ ở ổn định, linh hoạt, thuận tiện và phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê không còn là một giải pháp bổ sung mà đang từng bước trở thành một trụ cột mới của chính sách nhà ở quốc gia.

Đây không chỉ là sự thay đổi về sản phẩm nhà ở. Đây là sự chuyển dịch quan trọng về tư duy phát triển. Điều mà chính sách hướng tới không còn đơn thuần là giúp người dân sở hữu một căn nhà, mà là bảo đảm mọi người dân đều có khả năng tiếp cận một nơi ở phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình.

Tuy nhiên, từ chủ trương đúng đến kết quả đúng luôn tồn tại một khoảng cách. Nhiều dự án nhà ở cho thuê đã bắt đầu được khởi công. Nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tiếp cận các nguồn vốn hỗ trợ của Nhà nước. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang được kích hoạt. Nhưng cũng chính lúc này, một câu hỏi lớn cần được đặt ra:

Ai sẽ là người thực sự được hưởng lợi từ nguồn lực tài chính của Nhà nước?

Nếu cơ chế được thiết kế tốt, vốn chính sách sẽ trở thành đòn bẩy giúp hàng triệu người dân tiếp cận nhà ở phù hợp. Ngược lại, nếu cơ chế được thiết kế thiếu chặt chẽ, nguồn lực công có thể bị hấp thụ bởi các dự án mà không chuyển hóa thành cơ hội an cư thực sự cho người dân.

Bởi vậy, vấn đề quan trọng nhất hiện nay không phải là có hỗ trợ tài chính hay không, mà là hỗ trợ theo cơ chế nào để mọi ưu đãi cuối cùng đều chuyển hóa thành lợi ích cho người thuê nhà, bảo đảm nguồn vốn của nhà nước.

Nhà ở cho thuê cần một cơ chế tài chính đặc biệt

Không có thị trường nhà ở cho thuê phát triển nào trên thế giới được hình thành hoàn toàn bằng cơ chế thị trường tự phát.

Lý do rất đơn giản. Nhà ở cho thuê mang lại lợi ích xã hội rất lớn nhưng lại có hiệu quả tài chính tương đối thấp. Một dự án nhà ở để bán có thể thu hồi vốn trong vài năm. Trong khi đó, một dự án nhà ở cho thuê thường phải mất hàng chục năm mới hoàn vốn. Tỷ suất sinh lời cũng thấp hơn đáng kể. Từ góc độ doanh nghiệp, xây để bán luôn hấp dẫn hơn xây để cho thuê. Nếu hoàn toàn để thị trường tự vận hành, nguồn cung nhà ở cho thuê sẽ luôn thấp hơn rất nhiều nhu cầu thực tế của xã hội.

Đây chính là lý do Nhà nước cần can thiệp. Tuy nhiên, cần phân biệt rất rõ giữa hỗ trợ và bao cấp. Tại cuộc làm việc với lãnh đạo TP Hà Nội về phát triển nhà ở cho thuê, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nêu rõ quan điểm: Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, trong đó có chính sách đất đai, quy hoạch và công cụ tài chính - tín dụng để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch.

Vì vậy, vai trò của Nhà nước không phải là thay thị trường xây nhà. Càng không phải là tạo ra một cuộc đua tiếp cận vốn ưu đãi. Vai trò của Nhà nước là thiết kế những cơ chế tài chính giúp khắc phục thất bại thị trường, giảm chi phí vốn, kéo dài thời hạn tín dụng và tạo động lực để khu vực tư nhân đầu tư vào lĩnh vực có ý nghĩa xã hội lớn nhưng lợi nhuận không cao.

Nói cách khác, Nhà nước không hỗ trợ để tạo lợi nhuận cho dự án. Nhà nước hỗ trợ để tạo khả năng an cư cho người dân. Đó là điểm khác biệt căn bản giữa một chính sách nhà ở và một chương trình hỗ trợ đầu tư thông thường.

Từ hỗ trợ dự án sang hỗ trợ kết quả

Khi thiết kế cơ chế tài chính cho nhà ở cho thuê, điều quan trọng nhất là phải thay đổi cách tiếp cận.

Trong nhiều chương trình hỗ trợ đầu tư, Nhà nước thường quan tâm đến số lượng dự án được phê duyệt, số vốn được giải ngân hoặc số công trình được xây dựng. Nhưng đối với nhà ở cho thuê, những chỉ số đó chưa phản ánh đầy đủ hiệu quả của chính sách. Điều người dân quan tâm không phải là bao nhiêu dự án được khởi công. Điều họ quan tâm là có thuê được nhà hay không, giá thuê có phù hợp hay không và chất lượng sống có được bảo đảm hay không.

Vì vậy, cần chuyển từ tư duy hỗ trợ dự án sang tư duy hỗ trợ kết quả. Xét đến cùng, điều Nhà nước cần "mua", thông qua các cơ chế tài chính, không phải là các công trình xây dựng. Điều Nhà nước cần "mua" là các kết quả xã hội.

Một dự án nhận được ưu đãi tài chính phải chứng minh được rằng dự án đó tạo ra giá trị xã hội tương ứng. Giá thuê phải phù hợp với khả năng chi trả của nhóm mục tiêu. Đối tượng thuê phải đúng với định hướng chính sách. Thời gian cho thuê phải đủ dài để bảo đảm tính ổn định. Tỷ lệ lấp đầy phải phản ánh nhu cầu thực sự của thị trường.

Theo cách tiếp cận này, mọi ưu đãi tài chính đều phải gắn với các chỉ số đầu ra cụ thể. Doanh nghiệp thực hiện tốt cam kết sẽ được hưởng đầy đủ ưu đãi. Doanh nghiệp vi phạm cam kết phải hoàn trả ưu đãi hoặc bị loại khỏi các chương trình hỗ trợ tiếp theo.

Nhà nước không nên trả tiền cho việc xây nhà. Nhà nước nên trả tiền cho kết quả an cư. Đó mới là cách sử dụng hiệu quả nguồn lực công.

Hệ sinh thái với Ngân hàng Chính sách xã hội đóng vai trò trung tâm

Điểm nghẽn lớn nhất của thị trường nhà ở cho thuê hiện nay không phải là thiếu nhu cầu, cũng không phải thiếu doanh nghiệp muốn đầu tư. Điều thị trường đang thiếu nhất là một cơ chế tài chính có khả năng cung cấp nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý.

Khác với nhà ở để bán, nhà ở cho thuê có chu kỳ đầu tư rất dài. Một dự án có thể phải mất từ 20 đến 30 năm mới hoàn vốn. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn trên thị trường hiện nay lại mang tính ngắn hạn hoặc trung hạn. Chính sự lệch pha này khiến nhiều doanh nghiệp dù nhìn thấy nhu cầu rất lớn vẫn khó có thể theo đuổi mô hình đầu tư dài hạn.

Bởi vậy, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc Nhà nước có nên hỗ trợ tài chính hay không. Điều quan trọng hơn là Nhà nước nên hỗ trợ thông qua cơ chế nào để vừa tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư, vừa bảo đảm nguồn lực công thực sự phục vụ mục tiêu an cư của người dân.

Nếu Nhà nước cấp vốn trực tiếp cho doanh nghiệp, nguy cơ xin- cho, lựa chọn sai đối tượng và sử dụng nguồn lực kém hiệu quả sẽ rất lớn. Ngược lại, nếu hoàn toàn giao cho thị trường tự điều tiết thì rất khó đạt được mục tiêu xã hội của chương trình. Vì vậy, cần một mô hình trung gian, trong đó Nhà nước không cấp vốn cho từng dự án cụ thể mà cấp vốn cho một thiết chế tài chính công để thiết chế đó tổ chức, quản lý và dẫn dắt toàn bộ chương trình.

Trong kiến trúc đó, Ngân hàng Chính sách xã hội có thể được giao vai trò trung tâm.

Nguồn lực ngân sách Nhà nước có thể được sử dụng để bổ sung vốn điều lệ, cấp bù lãi suất, bảo lãnh một phần rủi ro hoặc hình thành các quỹ tín dụng chuyên biệt cho nhà ở cho thuê. Điều đáng lưu ý là các nguồn lực này không đi thẳng đến doanh nghiệp mà trước hết được tập trung tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Nói cách khác, Nhà nước không cấp vốn cho dự án mà cấp vốn cho cơ chế tài chính vận hành chương trình.

Cách tiếp cận này tạo ra một khác biệt rất lớn. Thay vì phải lựa chọn doanh nghiệp nào được hỗ trợ, dự án nào được ưu tiên, Nhà nước tập trung xây dựng các tiêu chí chính sách và các chuẩn mực đầu ra. Nhiệm vụ của Ngân hàng Chính sách xã hội không phải là trở thành một "siêu chủ đầu tư" hay một "siêu ngân hàng bất động sản", mà là bảo đảm cho dòng vốn công luôn đi đúng hướng và phục vụ đúng mục tiêu, đúng đối tượng mà vẫn bảo tồn được nguồn vốn.

Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ là nơi xây dựng các tiêu chí lựa chọn dự án, xác định đối tượng thụ hưởng, quản lý các chương trình hỗ trợ lãi suất và theo dõi việc thực hiện các cam kết về giá thuê, đối tượng thuê cũng như thời gian cho thuê. Nói cách khác, đây là cơ quan chịu trách nhiệm về mục tiêu chính sách.

Theo mô hình này, Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ thực hiện việc thẩm định dự án, giải ngân, quản lý khoản vay và thu hồi vốn theo các chuẩn mực nghiệp vụ của ngành ngân hàng. Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội tập trung vào việc quản lý mục tiêu chính sách và giám sát việc thực hiện các cam kết xã hội của chương trình.

Có thể diễn đạt ngắn gọn rằng: Ngân hàng Chính sách xã hội quản lý chính sách, cho các chủ đầu tư vay tiền để phát triển dự án và còn tổ chức cho người thuê nhà với chính sách ưu đãi theo quy định của pháp luật. Các chuyên gia khuyên không cần hỗ trợ bằng cách cấp vốn trực tiếp cho chủ đầu tư mà để họ tiến hành thuc tục vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách. Ngân hàng cho thẩm định và cho người lao động vay ưu đãi đó.

Một ưu điểm khác của mô hình này là có thể hỗ trợ đồng thời cả bên cung và bên cầu của thị trường nhà ở cho thuê. Đối với doanh nghiệp, chương trình sẽ cung cấp nguồn vốn dài hạn với chi phí hợp lý để đầu tư xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê. Đổi lại, doanh nghiệp phải cam kết thực hiện các yêu cầu về giá thuê, thời hạn cho thuê và đối tượng thụ hưởng.

Đối với người dân, đặc biệt là công nhân, lao động trẻ và các gia đình mới lập nghiệp, chương trình có thể hỗ trợ các khoản đặt cọc, tín dụng thuê nhà hoặc các hình thức hỗ trợ tài chính phù hợp khác. Đây là một điểm rất quan trọng bởi trên thực tế, nhiều người không thiếu khả năng trả tiền thuê hằng tháng nhưng lại gặp khó khăn khi phải chi trả các khoản chi phí ban đầu để tiếp cận nhà ở.

Nhờ đó, cùng một dòng vốn công có thể đồng thời đạt được hai mục tiêu: tạo động lực để doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở cho thuê và giúp người dân thực sự tiếp cận được nhà ở. Nguồn lực công không chỉ tạo ra thêm các công trình xây dựng mà còn tạo ra thêm các cơ hội an cư. Bên cạnh đó còn có thể bảo tồn được nguồn vốn của nhà nước mà.

Có thể hình dung dòng vốn được vận hành theo một chuỗi khá đơn giản: Nhà nước tạo nguồn lực; Ngân hàng Chính sách xã hội quản lý chương trình; ngân hàng thương mại phân phối và quản trị tín dụng; doanh nghiệp và người dân tiếp cận nguồn vốn; cuối cùng, nhà ở được đưa vào sử dụng và người dân có cơ hội an cư.

Đó cũng là cách tiếp cận giúp giải quyết đồng thời ba yêu cầu lớn của chương trình: tránh cơ chế xin- cho, tận dụng được năng lực của hệ thống ngân hàng và bảo đảm mục tiêu xã hội của chính sách.

Dữ liệu hóa dòng vốn chính sách

Nếu nguồn vốn là huyết mạch của chương trình nhà ở cho thuê thì dữ liệu chính là hệ thần kinh của chương trình đó.

Trong quá khứ, nhiều chính sách hỗ trợ gặp khó khăn không phải vì thiếu nguồn lực mà vì thiếu khả năng theo dõi dòng chảy của nguồn lực. Tiền được phân bổ nhưng rất khó biết ai đang thực sự được hưởng lợi.

Trong kỷ nguyên số, tình trạng này hoàn toàn có thể được khắc phục. Cùng với cơ chế tài chính, Việt Nam cần xây dựng một nền tảng dữ liệu quốc gia về nhà ở cho thuê, tích hợp dữ liệu dự án, dữ liệu tín dụng, dữ liệu người thuê và các cơ sở dữ liệu liên quan.

Trên nền tảng đó, cơ quan quản lý có thể theo dõi: số lượng căn hộ đang cho thuê; tỷ lệ lấp đầy; giá thuê thực tế; đối tượng thuê; hiệu quả sử dụng nguồn lực hỗ trợ.

Quan trọng hơn, mọi dự án nhận ưu đãi cần được công khai minh bạch. Người dân có quyền biết dự án nào được hưởng ưu đãi, mức ưu đãi là bao nhiêu và kết quả thực hiện ra sao.

Khi thông tin được số hóa và công khai, sẽ hạn chế được tối đa các tiêu cực.

Để mỗi đồng vốn chính sách chuyển hóa thành một cơ hội an cư

Nhà ở cho thuê đang mở ra một chương mới của chính sách nhà ở Việt Nam. Đó không đơn thuần là việc bổ sung thêm một phân khúc cho thị trường bất động sản. Đó là sự chuyển dịch từ tư duy sở hữu sang tư duy tiếp cận; từ việc hỗ trợ công trình sang hỗ trợ con người; từ chính sách bất động sản sang chính sách an cư. Nó còn thể hiện tính nhân văn của chế độ.

Muốn hiện thực hóa mục tiêu đó, Việt Nam cần một cơ chế tài chính đủ mạnh nhưng cũng đủ thông minh và linh hoạt. Một cơ chế không chạy theo số lượng dự án hay quy mô giải ngân, mà hướng tới kết quả cuối cùng là khả năng an cư của người dân.