Đồng Nai sắp có bảng giá đất mới

BGĐ mới dự kiến có nhiều thay đổi so với hiện nay và sẽ tác động trực tiếp đến công tác quản lý đất đai, bồi thường, thu hút đầu tư và thị trường bất động sản.
Có nhiều biến động
Thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường, đơn vị đang khẩn trương hoàn tất các ý kiến góp ý của địa phương đối với BGĐ năm 2026. BGĐ này sẽ là căn cứ để thực hiện 12 nhiệm vụ khác nhau, trong đó có tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất; xác định giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá đất; tính tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; xử phạt vi phạm trong quản lý, sử dụng đất...
Luật Đất đai năm 2024 quy định BGĐ được xây dựng hằng năm (thay vì 5 năm như hiện nay) và BGĐ đầu tiên sẽ được áp dụng từ ngày 1-1-2026. Sau khi sáp nhập, Đồng Nai đang tồn tại 2 BGĐ của tỉnh Bình Phước và Đồng Nai trước đây. Bên cạnh đó, từ ngày 1-7-2025, nhiều phường, xã mới được hình thành trên cơ sở sáp nhập nhiều đơn vị cũ. Chính vì các lý do này, việc ban hành BGĐ mới, thống nhất toàn tỉnh là yêu cầu cấp thiết từ pháp lý lẫn thực tiễn.
Tỉnh ủy viên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Thị Hoàng cho biết: BGĐ mới của tỉnh được xây dựng trên cơ sở thể chế đầy đủ các quy định của Luật Đất đai năm 2024, nghị định của Chính phủ và hướng dẫn của các bộ, ngành trung ương. BGĐ mới bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật và tình hình thực tiễn của địa phương.

Tại Dự thảo BGĐ năm 2026, giá đất nông nghiệp tăng từ 1-2,2 lần, đất ở tăng từ 1,2-9 lần so với hiện tại, tùy khu vực và vị trí. Đất khu, cụm công nghiệp, đảo và cù lao, khu tái định cư cơ bản giữ nguyên giá hiện nay.

Theo đơn vị tư vấn xây dựng BGĐ cho tỉnh là Công ty TNHH Thẩm định giá MHD (ở Thành phố Hồ Chí Minh), doanh nghiệp sử dụng các phương pháp so sánh, hệ số điều chỉnh giá đất và thu nhập để xây dựng BGĐ cụ thể cho từng khu vực. Đến thời điểm hiện tại, dự thảo BGĐ năm 2026 đã hoàn thành và có thay đổi đáng kể so với hiện tại, trong đó 2 loại đất nông nghiệp và đất ở có biến động nhiều.
Cụ thể, đối với đất nông nghiệp, khu vực tỉnh Bình Phước trước đây có mức tăng nhẹ, dao động từ 1-1,2 lần so với bảng giá hiện hành tại các tuyến tỉnh lộ, khu vực dân cư đông và các nút giao thông chính. Còn khu vực Đồng Nai trước đây tăng bình quân từ 1,1-2,2 lần.
Đối với đất ở, khu vực Bình Phước trước đây, giá đất ở trên một số tuyến đường lớn giảm từ 10-20%, trong khi những khu vực gần các tuyến đường mới được đầu tư hoặc chỉnh trang đô thị tăng từ 1,2-1,4 lần. Khu vực Đồng Nai trước đây, giá đất ở đô thị được điều chỉnh tăng từ 1,6-9 lần tùy vị trí và đất ở nông thôn tăng từ 2,3-6,8 lần so với hiện tại.
Bên cạnh các loại đất có điều chỉnh tăng, có những khu vực đặc thù được đề xuất giữ nguyên giá đất hiện hành. Đó là các đảo và cù lao, tiếp tục áp dụng mức giá cũ nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển du lịch, hạ tầng sinh thái. Các khu, cụm công nghiệp giữ nguyên giá cũ để đảm bảo ổn định sản xuất, tạo thuận lợi cho thu hút đầu tư. Khu đô thị, khu dân cư và khu tái định cư cũng đề xuất giữ nguyên nhằm ổn định, bảo đảm sự cân đối giữa các tuyến đường và giữa các khu vực.

Tác động đến phát triển kinh tế - xã hội

Theo đánh giá của đơn vị tư vấn, BGĐ mới phản ánh sát giá thị trường, giúp Nhà nước phân bổ nguồn lực đất đai hợp lý, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, hạn chế tình trạng đất bỏ hoang. Đồng thời là căn cứ công bằng trong bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, giảm nguy cơ phát sinh khiếu kiện; bảo đảm tính hài hòa giữa nông thôn và đô thị, góp phần tạo sự đồng bộ, nhất quán trong quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.
Việc điều chỉnh BGĐ sẽ có những tác động đến phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Ở góc độ tài chính, giá đất tăng tại một số khu vực, tuyến đường sẽ giúp tăng thu ngân sách nhà nước từ các nguồn như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…
Với người dân và doanh nghiệp, giá đất tăng kéo theo chi phí đầu tư và nghĩa vụ tài chính tăng. Cụ thể, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất, nộp thuế phí nông nghiệp hoặc làm thủ tục đất đai sẽ phải chi trả cao hơn. Đối với doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, tiền thuế sử dụng đất và tiền thuê đất hằng năm là một trong những yếu tố đầu vào tác động đến giá thành sản phẩm.
Dưới góc độ thị trường bất động sản, BGĐ thay đổi cũng có tác động nhất định. Trong ngắn hạn, giá nhà ở có thể tăng do chi phí đất tăng, tạo áp lực cho người mua nhà và doanh nghiệp nhỏ. Nhưng về dài hạn, BGĐ mới sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường, hạn chế tình trạng “hai giá” trong giao dịch, đảm bảo công bằng về nghĩa vụ tài chính giữa các đối tượng sử dụng đất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.
Để giảm áp lực cho hộ nghèo, gia đình chính sách, tỉnh sẽ tiếp tục thực hiện chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30-7-2024 của Chính phủ. Đồng thời công khai, minh bạch thông tin về giá đất và triển khai chính sách hỗ trợ phù hợp để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Theo quy trình, Dự thảo BGĐ hoàn thiện sẽ được trình Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh, sau đó trình UBND cấp tỉnh xem xét và trình HĐND tỉnh thông qua trước ngày  31-12-2025. Khi có BGĐ năm 2026, UBND tỉnh sẽ tổ chức triển khai đồng bộ trên toàn tỉnh, đồng thời phối hợp với HĐND tỉnh trong công tác giám sát, theo dõi diễn biến giá đất thị trường, làm cơ sở điều chỉnh phù hợp với thực tiễn và quy định pháp luật.