Xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024: Hài hòa quyền lợi và nghĩa vụ người sử dụng đất

Đồng Nai hiện đang tiến hành xây dựng bảng giá đất trên địa bàn tỉnh trong 5 năm giai đoạn 2020 - 2024 với mục tiêu hài hòa giữa quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời sát với giá đất trên thực tế. Do đó, nhiều hạn chế của bảng giá đất cũ sẽ được xem xét để tháo gỡ.​

“Vá” hàng loạt “lỗ hổng”

Theo bảng giá đất năm 2018, trên địa bàn tỉnh được tính theo 413 vị trí đất phi nông nghiệp và 345 vị trí giá đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, hạ tầng phát triển nhanh khiến bảng giá đất thường sớm “lạc hậu”. Đặc biệt, những cơn “sốt đất” thời gian qua khiến cho mặt bằng giá đất trên thực tế cao hơn nhiều so với quy định tại bảng giá đất cũ.

Phó chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Nguyễn Hồng Quế thừa nhận, từ năm năm 2015 đến 2019, bảng giá đất của tỉnh đã có 2 lần điều chỉnh theo hướng tăng nhưng so với giá thực tế thị trường vẫn còn thấp hơn rất nhiều. Điều này không chỉ xảy ra ở Đồng Nai mà nhiều tỉnh, thành khác, bảng giá đất vẫn chênh lệch rất xa so với giá thị trường. “Nhiều diện tích đất, nhất là đất nông nghiệp mức giá ở bảng giá còn rất thấp. Như ở huyện Tân Phú có nơi bảng giá quy định chỉ 15.000 đến 20.000 đồng/m2. Trong khi cũng tại đây, các vườn sầu riêng cho thu nhập vài tỷ đồng mỗi năm thì làm sao có giá đó được”, ông Quế chỉ rõ.

 Bảng giá đất 5 năm 2020 - 2024 sẽ được xây dựng sát với giá thị trường hơn. Trong ảnh: Tuyến đường 30-4, TP. Biên Hòa, một trong những tuyến đường trung tâm nên có giá đất thị trường thuộc nhóm cao nhất trên địa bàn tỉnh.

Không chỉ ở mức giá quy định, việc xác định vị trí đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp ở bảng giá đất cũ hiện cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Tiêu biểu nhất là trường hợp đất nông nghiệp và phi nông nghiệp cùng chung chủ sử dụng được xác định theo các vị trí khác nhau dựa vào hệ thống đường giao thông. Theo Giám đốc Trung tâm kỹ thuật tài nguyên - môi trường, Sở TN-MT Lê Văn Tân, tình trạng bất cập này đã ảnh hưởng đến công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo ông Tân, thửa đất giáp với mặt tiền đường đương nhiên thuận lợi hơn so với thửa đất không tiếp giáp mặt tiền. Tuy nhiên, trên thực tế, các thửa đất liền kế phía sau thửa đất mặt tiền và có chung chủ sử dụng vẫn có sự thuận lợi do liền khoảnh và không bị hạn chế về ranh giới. Trong khi đó, với 2 thửa đất này lại được xác định ở 2 vị trí khác nhau có giá khác nhau. “Với các trường hợp này, chúng tôi đề xuất hướng xử lý là các thửa đất tiếp giáp phía sau thửa đất mặt tiền có cùng chủ sử dụng (liền khoảnh) thì trong phạm vi 200m tính từ mốc lộ giới được xác định cùng vị trí với thửa đất mặt tiền thì tính cùng vị trí. Các thửa đất sau 200m tính từ mép đường được xác định vị trí tiếp theo”, ông Tân phân tích.

Ngoài ra, theo ông Tân, hiện nay, đối với đất phi nông nghiệp không có đường vào thì xác định ở vị trí 4 của tuyến đường gần nhất. Điều này, vô tình quy định mức giá bằng với mức giá của thửa đất giáp với hẻm (có đường hẻm vào thửa đất). Tuy nhiên, thực tế giá trị giao dịch của các thửa đất không có đường giao thông đi vào thấp hơn so với thửa đất tiếp giáp đường hẻm. “Từ bất cập trên nên cần phải bổ sung thêm vị trí 5 đối với thửa đất phi nông nghiệp không có đường vào”, ông Tân đề xuất.

Cũng theo Giám đốc Trung tâm kỹ thuật tài nguyên - môi trường, đối với thửa đất phi nông nghiệp, việc chưa quy định về nguyên tắc vị trí cao nhất và gần nhất để xác định vị trí mà dựa vào căn cứ xác định đường gần nhất khiến giá trị các thửa đất chưa được xác định đúng. Theo đó, có thửa đất gần với đường phố, thuộc hẻm nhỏ được xác định vị trí thấp, mức giá thấp nhưng từ thửa đất đó lại có thể đi đến đường phố khác bằng hẻm rộng hơn, được xác định vị trí cao hơn, mức giá đất cao hơn. Bên cạnh đó, việc quy định giá một số loại đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp bằng với mức giá đất sản xuất, kinh doanh, hoặc đất thương mại dịch vụ là chưa hợp lý. “Bệnh viện, trường học, cơ sở văn hóa có mức giá hiện hành cao bằng mức giá đất thương mại, dịch vụ là chưa phù hợp vì các hoạt động chủ yếu phục vụ cộng đồng. Ngược lại, đất nghĩa trang, nghĩa địa đang là loại hình kinh doanh có lợi nhuận khá cao cần phải nghiên cứu để điều chỉnh mức giá”, ông Tân phân tích.

Rà soát kỹ các khu vực “đặc biệt”

Theo Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Quốc Hùng, việc xây dựng bảng giá đất là công việc hết sức quan trọng. Bởi theo quy định, đây là cơ sở để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở trong hạn mức giao đất ở…; tính thuế sử dụng đất; tính mức hỗ trợ, đền bù khi thực hiện giải phóng mặt bằng… Do đó, việc xây dựng bảng giá đất phải hài hòa được quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. “Nhiều tuyến đường giao thông nông thôn mới được nâng cấp mở rộng, khi tính nghĩa vụ với Nhà nước thì có người cho rằng có đóng góp làm đường, giờ đường lớn tính giá cao thì phản đối. Tuy nhiên, khi tính quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất lại cho rằng đường lớn mà tính giá thấp thì thiệt thòi. Do đó, phải tính toán sao cho hài hòa”, Phó chủ tịch UBND tỉnh nêu dẫn chứng.

Ngoài ra, theo Phó Chủ tịch UBND tỉnh, hiện trên địa bàn tỉnh có dự án Sân bay quốc tế Long Thành và nhiều dự án lớn được triển khai tại các huyện như Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom. Do đó, tại các khu vực này, giá đất có sự biến động lớn. Vì vậy, khi xây dựng bảng giá đất cần rà soát để sát với thực tế giá thị trường tại đây.

Đặc biệt, Đồng Nai hiện đang thực hiện điều chỉnh địa giới hành chính, nâng cấp một số xã lên phường, thị trấn, nâng cấp Long Khánh từ thị xã lên thành phố nên việc xây dựng bảng giá cũng cần phải cập nhật.

Phó Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Ngọc Thường cho hay, đối với các khu vực nâng cấp từ xã lên phường trong quá trình xây dựng bảng giá đất sẽ xem xét mức giá đất thị trường và đối chiếu với khung giá đất của Chính phủ để đề xuất mức giá cho phù hợp. “Xã là đất nông thôn nhưng khi lên phường là đất đô thị nên mức giá phải điều chỉnh”, ông Thường cho biết thêm. 

Phạm Tùng