Tránh tranh chấp phát sinh khi mua bán nhà đất

​Việc chuyển nhượng đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, trong thực tế, dù các bên đều thực hiện trình tự thủ tục này nhưng vẫn phát sinh tranh chấp.

Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn cho người dân xã Phú Ngọc (H.Định Quán) về cách thức giải quyết tranh chấp đúng pháp luật 

* Chậm bàn giao nhà cho người mua

Ông Phạm Đăng (ngụ xã Phú Ngọc, H.Định Quán) trình bày, tháng 4-2021, ông mua 1 miếng đất và nhà diện tích trên 400m2 với giá 1,4 tỷ đồng tại TT.Định Quán (H.Định Quán) và có ra công chứng hợp đồng mua bán.

Theo thỏa thuận, ông trả đủ tiền cho người bán và người bán có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho ông để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên) xong thì giao nhà. Mặc dù ông thực hiện xong việc giao tiền, đăng ký biến động đất và được cơ quan có thẩm quyền chuyển quyền sử dụng nhà và đất, nhưng người bán vẫn chưa chịu giao nhà cho ông, khiến ông Đăng rất bức xúc.

Luật sư Đỗ Văn Gọn (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, giao dịch nói trên là giao dịch chuyển nhượng nhà đất. Giao dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực. Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ… Lúc này, việc chuyển nhượng giữa các bên đã có hiệu lực pháp luật.

Đồng thời, hiện ông Đăng là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng nhà đất trên nên hoàn toàn có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng bàn giao nhà đất như cam kết. Nếu người bán vẫn tiếp tục chây ỳ, ông có thể gửi đơn lên UBND xã yêu cầu hòa giải hoặc nộp đơn khởi kiện lên tòa án cấp huyện nơi có đất để buộc người bán giao nhà đất khi hợp đồng và giao dịch đã có hiệu lực.

Luật sư Đỗ Văn Gọn lưu ý thêm, trong thực tế vẫn xảy ra trường hợp tranh chấp dù hợp đồng giao dịch nhà đất giữa các bên đã thực hiện xong việc công chứng nhưng hợp đồng vẫn không thể thực hiện được như: 1 căn nhà đem bán cho 2 người khi công chứng hợp đồng tại 2 tổ chức hành nghề công chứng khác nhau mà cơ quan công chứng không phát hiện; bên bán sử dụng giấy tờ giả nhằm lừa đảo; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, các bên đã giao nhận tiền, nhưng chưa hoàn thành thủ tục chuyển quyền, chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ đất đổi ý không muốn bán…

Do đó, bên nhận chuyển nhượng cần phải tìm hiểu thật kỹ tình trạng nhà đất, người chủ sở hữu hợp pháp thật sự của nhà đất đó trước khi giao dịch và thực hiện giao dịch tại tổ chức công chứng uy tín để tránh tranh chấp về sau và không bị lừa dối.

* Tranh chấp tài sản trên đất đã bán

Ông N.H. (ngụ xã Hiếu Liêm, H.Vĩnh Cửu) cho biết, năm 2020, ông nhận chuyển nhượng từ gia đình ông T.V.M. (ngụ cùng địa phương) 3 sào đất liền kề. Trên đất có 1 cây mai 30 năm tuổi và nhiều cây trồng khác. Khi đôi bên hoàn tất xong thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật (hợp đồng bằng văn bản có chứng thực, đăng ký biến động đất đai và nộp đủ tiền…), trong thời gian chờ ngày bàn giao đất thì ông phát hiện ông M. tự ý bứng cây mai đem bán cho người khác. Ông M. còn nói có quyền bán cây mai này.

Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) phân tích, nếu trong hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và ông M. có thể hiện rõ nội dung chuyển nhượng đất gắn liền với cây trồng, vật kiến trúc (chuồng trại) thì việc ông M. tự ý bứng cây mai là vi phạm hợp đồng, thỏa thuận giữa đôi bên, nếu có thiệt hại xảy ra thì ông M. phải chịu trách nhiệm bồi thường. Còn đối với trường hợp trong hợp đồng chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất chứ không thỏa thuận việc chuyển nhượng cây trồng thì việc ông M. bứng cây mai hay thu hoạch các cây trồng khác thì không có gì sai trái. Bởi pháp luật chỉ ghi nhận những gì các bên đưa ra giao dịch và giao dịch đó phải ghi rõ trong hợp đồng hay thỏa thuận. Còn những gì không đưa ra giao dịch, ghi nhận trong hợp đồng hoặc thỏa thuận thì vẫn thuộc về người bán (chủ cũ). Vì vậy, người bán có quyền thu hoạch cây trồng, di dời vật kiến trúc trước khi giao đất cho người mua.

Cũng theo luật sư Nguyễn Đức, pháp luật hành chính, hình sự hiện có chế tài việc người dân tự ý chặt, phá hoại cây trồng trên đất của người khác, cây trồng đó không thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Vì cây trồng, hoa màu là tài sản của người sở hữu nên được pháp luật bảo vệ. Do đó, khi tài sản chưa xác định ai là chủ sở hữu mà xảy ra tranh chấp thì các bên phải bình tĩnh tự giải quyết bằng thương lượng hoặc nhờ chính quyền hay tòa án can thiệp, xác định và cả hai bên không được tự ý hủy hoại nó. Nếu một trong các bên tự ý hủy hoại là vi phạm pháp luật.

Nhân Thái

Khoản 1, Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, chủ sở hữu đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật. Luật sư Nguyễn Đức cho biết, biện pháp đó là tự thỏa thuận, thương lượng hoặc yêu cầu tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu đối với tài sản của mình và yêu cầu ngươi có hành vi vi phạm bồi thường thiệt hại.