Tránh phát sinh rủi ro khi họp gia đình để tặng cho đất đai
- Thứ ba - 28/06/2022 16:23
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Điều 3 Nghị quyết 01/2020/NQ-HĐTP ngày 5-3-2020 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về tài sản chung của dòng họ có quy định, thành viên dòng họ có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của dòng họ theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Tập thể (ví dụ: chi họ, nhánh họ, hội đồng gia tộc...) không có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp về tài sản chung của dòng họ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của dòng họ.
Pháp luật về dân sự, đất đai quy định, việc tặng, cho tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) cần phải lập thành văn bản và văn bản đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy vậy, thực tế vẫn xảy ra trường hợp khi tặng, cho QSDĐ các bên chỉ lập văn bản họp gia đình hay hội đồng gia tộc chứ không phải là hợp đồng tặng, cho QSDĐ nên dễ dẫn tới tranh chấp.
* Tuân thủ trình tự trong giao dịch
Pháp luật dân sự và đất đai quy định rất rõ, khi thực hiện tặng, cho QSDĐ thì bên tặng, cho và bên nhận tặng, cho QSDĐ cần thực hiện các thủ tục theo trình tự các bước sau:
Thứ nhất, thực hiện giao kết hợp đồng tặng, cho QSDĐ bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện về nội dung và hình thức theo đúng quy định của pháp luật.
Về nội dung, hợp đồng tặng, cho phải đảm bảo bên tặng, cho phải là người được ghi nhận với tài sản này, các bên giao kết phải có năng lực hành vi dân sự khi thực hiện giao kết hợp đồng.
Về hình thức, hợp đồng tặng, cho QSDĐ phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã (theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).
Thứ hai, thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận tặng, cho tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Mặc dù luật quy định như vậy, nhưng trong thực tế việc tặng, cho trên vẫn được nhiều người dân thực hiện bằng việc lập văn bản họp gia đình, hội đồng gia tộc chứ không phải hợp đồng tặng, cho tài sản là đất đai.
Như trường hợp ông L.A.S. (ngụ xã Phú Tân, H.Định Quán) có 4 người con và 3 sào đất. Tuy nhiên, khi còn khỏe, ông chỉ họp gia đình (cuộc họp chỉ có 4/5 thành viên) để quyết định chia tài sản cho các con. Do việc ông S. phân chia không đều nên khi ông qua đời mà không có di chúc để lại, các người con này phát sinh tranh chấp về phần được chia không đều mà trước đó không có ý kiến phản đối.
Tương tự, lúc còn sống ông N.V.Y. (ngụ P.Quang Vinh, TP.Biên Hòa) có họp hội đồng gia tộc để chia tài sản là căn nhà và đất trên 400 m² (do ông đứng tên trên giấy QSDĐ) cho 3 con. Trong biên bản họp hội đồng gia tộc đó không chỉ có đủ ông, các con mà còn mở rộng thêm những người thân bên vợ và anh chị em của ông. Biên bản họp đó được tất cả mọi người ký tên, lăn dấu tay nhưng không có công chứng hoặc chứng thực.
Chính vì vậy, khi ông Y. mất đi (không có di chúc), các thành viên tiếp tục họp hội đồng gia tộc lại để phân chia tài sản. Lúc này thì 2/3 người con của ông Y. phản đối, họ cho rằng văn bản họp hội đồng gia tộc trước bị vô hiệu vì không có công chứng, chứng thực và những thành viên bên mẹ, bên cha của các ông không có liên quan tới QSDĐ mang tên ông Y. Vì vậy, họ tham gia quyết định, ký tên, lăn dấu tay vào biên bản họp hội đồng gia tộc là thừa, sai trái.
* Tặng cho đất đai cần phải làm hợp đồng
Về vấn đề của gia đình ông S., theo luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh), việc lập biên bản họp gia đình của ông S. và 3/4 trong số người con khi ông còn sống tuy đó là quyền của ông và không có gì sai trái, nhưng để biên bản họp gia đình này có giá trị và được xem là cơ sở chứng cứ khi các bên phát sinh tranh chấp thì văn bản họp gia đình đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
Việc các bên chỉ lập văn bản họp gia đình, không phải là hợp đồng tặng, cho tài sản và không có chứng thực hoặc công chứng, không đủ các thành viên trong gia đình khi họp, ông mất không có di chúc thì tài sản đó được chia theo pháp luật chứ không thể căn cứ theo văn bản họp gia đình được.
Luật sư Nguyễn Đức khẳng định, việc tặng, cho tài sản là QSDĐ buộc các bên phải tuân thủ đúng các quy định, quy trình pháp luật về dân sự (hợp đồng) và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Chính vì vậy, một khi cha mẹ có ý định chia đất đai cho con khi còn sống, tốt nhất nên ra UBND cấp xã nơi có đất hoặc tổ chức hành nghề công chứng lập hợp đồng tặng, cho theo mẫu quy định và công chứng hoặc chứng thực vào thì mới an toàn.
Riêng trường hợp gia đình ông Y., theo luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh), đó là thực trạng việc tặng, cho tài sản là QSDĐ từ cha mẹ sang con trước đây. Vì người dân không hiểu đúng các quy định pháp luật về đất đai nên thường lựa chọn hình thức lập văn bản họp gia đình, hội đồng gia tộc thay cho hợp đồng tặng, cho QSDĐ theo mẫu hoặc di chúc. Việc lập văn bản họp gia đình, hội đồng gia tộc tuy là tập quán tốt đẹp của gia đình, cộng đồng trong việc thỏa thuận tặng, cho con tài sản là QSDĐ, nhưng rất dễ phát sinh tranh chấp về sau vì nó sai sót về tên gọi văn bản, văn bản được lập sai nội dung, hình thức. Do lập văn bản như vậy chứa đựng nhiều rủi ro và sai sót nên dễ phát sinh tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình, dòng tộc với nhau khi họ không đồng thuận và nhất là khi họ biết dựa vào những sai sót này để cho rằng giao dịch trên vô hiệu.
“Hội đồng gia tộc là một cộng đồng gồm những người trong cùng một dòng họ, đây được coi là một thiết chế tự quản của dòng họ ở người Việt Nam. Nhiệm vụ của hội đồng gia tộc là bàn bạc, quyết định và điều hành các công việc trong dòng họ như: xây dựng, tu sửa, quản lý nhà thờ họ, các công việc tế lễ hằng năm, sửa đổi, bổ sung các quy ước, gia phả của dòng họ… Do đó, hội đồng này không có chức năng và thẩm quyền quyết định, can thiệp vào việc chia di sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của cá nhân nào đó trong một gia đình nhỏ thuộc thành viên gia tộc” - luật sư Lưu Hồng Khanh lưu ý.
Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn cho người dân về tranh chấp đất đai liên quan tới văn bản họp gia đình, hội đồng gia tộc
Tuy vậy, thực tế vẫn xảy ra trường hợp khi tặng, cho QSDĐ các bên chỉ lập văn bản họp gia đình hay hội đồng gia tộc chứ không phải là hợp đồng tặng, cho QSDĐ nên dễ dẫn tới tranh chấp.
* Tuân thủ trình tự trong giao dịch
Pháp luật dân sự và đất đai quy định rất rõ, khi thực hiện tặng, cho QSDĐ thì bên tặng, cho và bên nhận tặng, cho QSDĐ cần thực hiện các thủ tục theo trình tự các bước sau:
Thứ nhất, thực hiện giao kết hợp đồng tặng, cho QSDĐ bắt buộc phải đảm bảo các điều kiện về nội dung và hình thức theo đúng quy định của pháp luật.
Về nội dung, hợp đồng tặng, cho phải đảm bảo bên tặng, cho phải là người được ghi nhận với tài sản này, các bên giao kết phải có năng lực hành vi dân sự khi thực hiện giao kết hợp đồng.
Về hình thức, hợp đồng tặng, cho QSDĐ phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã (theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).
Thứ hai, thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận QSDĐ cho người nhận tặng, cho tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Mặc dù luật quy định như vậy, nhưng trong thực tế việc tặng, cho trên vẫn được nhiều người dân thực hiện bằng việc lập văn bản họp gia đình, hội đồng gia tộc chứ không phải hợp đồng tặng, cho tài sản là đất đai.
Như trường hợp ông L.A.S. (ngụ xã Phú Tân, H.Định Quán) có 4 người con và 3 sào đất. Tuy nhiên, khi còn khỏe, ông chỉ họp gia đình (cuộc họp chỉ có 4/5 thành viên) để quyết định chia tài sản cho các con. Do việc ông S. phân chia không đều nên khi ông qua đời mà không có di chúc để lại, các người con này phát sinh tranh chấp về phần được chia không đều mà trước đó không có ý kiến phản đối.
Tương tự, lúc còn sống ông N.V.Y. (ngụ P.Quang Vinh, TP.Biên Hòa) có họp hội đồng gia tộc để chia tài sản là căn nhà và đất trên 400 m² (do ông đứng tên trên giấy QSDĐ) cho 3 con. Trong biên bản họp hội đồng gia tộc đó không chỉ có đủ ông, các con mà còn mở rộng thêm những người thân bên vợ và anh chị em của ông. Biên bản họp đó được tất cả mọi người ký tên, lăn dấu tay nhưng không có công chứng hoặc chứng thực.
Chính vì vậy, khi ông Y. mất đi (không có di chúc), các thành viên tiếp tục họp hội đồng gia tộc lại để phân chia tài sản. Lúc này thì 2/3 người con của ông Y. phản đối, họ cho rằng văn bản họp hội đồng gia tộc trước bị vô hiệu vì không có công chứng, chứng thực và những thành viên bên mẹ, bên cha của các ông không có liên quan tới QSDĐ mang tên ông Y. Vì vậy, họ tham gia quyết định, ký tên, lăn dấu tay vào biên bản họp hội đồng gia tộc là thừa, sai trái.
* Tặng cho đất đai cần phải làm hợp đồng
Về vấn đề của gia đình ông S., theo luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh), việc lập biên bản họp gia đình của ông S. và 3/4 trong số người con khi ông còn sống tuy đó là quyền của ông và không có gì sai trái, nhưng để biên bản họp gia đình này có giá trị và được xem là cơ sở chứng cứ khi các bên phát sinh tranh chấp thì văn bản họp gia đình đó phải được công chứng hoặc chứng thực.
Việc các bên chỉ lập văn bản họp gia đình, không phải là hợp đồng tặng, cho tài sản và không có chứng thực hoặc công chứng, không đủ các thành viên trong gia đình khi họp, ông mất không có di chúc thì tài sản đó được chia theo pháp luật chứ không thể căn cứ theo văn bản họp gia đình được.
Luật sư Nguyễn Đức khẳng định, việc tặng, cho tài sản là QSDĐ buộc các bên phải tuân thủ đúng các quy định, quy trình pháp luật về dân sự (hợp đồng) và Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Chính vì vậy, một khi cha mẹ có ý định chia đất đai cho con khi còn sống, tốt nhất nên ra UBND cấp xã nơi có đất hoặc tổ chức hành nghề công chứng lập hợp đồng tặng, cho theo mẫu quy định và công chứng hoặc chứng thực vào thì mới an toàn.
Riêng trường hợp gia đình ông Y., theo luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh), đó là thực trạng việc tặng, cho tài sản là QSDĐ từ cha mẹ sang con trước đây. Vì người dân không hiểu đúng các quy định pháp luật về đất đai nên thường lựa chọn hình thức lập văn bản họp gia đình, hội đồng gia tộc thay cho hợp đồng tặng, cho QSDĐ theo mẫu hoặc di chúc. Việc lập văn bản họp gia đình, hội đồng gia tộc tuy là tập quán tốt đẹp của gia đình, cộng đồng trong việc thỏa thuận tặng, cho con tài sản là QSDĐ, nhưng rất dễ phát sinh tranh chấp về sau vì nó sai sót về tên gọi văn bản, văn bản được lập sai nội dung, hình thức. Do lập văn bản như vậy chứa đựng nhiều rủi ro và sai sót nên dễ phát sinh tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình, dòng tộc với nhau khi họ không đồng thuận và nhất là khi họ biết dựa vào những sai sót này để cho rằng giao dịch trên vô hiệu.
“Hội đồng gia tộc là một cộng đồng gồm những người trong cùng một dòng họ, đây được coi là một thiết chế tự quản của dòng họ ở người Việt Nam. Nhiệm vụ của hội đồng gia tộc là bàn bạc, quyết định và điều hành các công việc trong dòng họ như: xây dựng, tu sửa, quản lý nhà thờ họ, các công việc tế lễ hằng năm, sửa đổi, bổ sung các quy ước, gia phả của dòng họ… Do đó, hội đồng này không có chức năng và thẩm quyền quyết định, can thiệp vào việc chia di sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của cá nhân nào đó trong một gia đình nhỏ thuộc thành viên gia tộc” - luật sư Lưu Hồng Khanh lưu ý.