Quy định mới về tách thửa có hiệu lực: Nguy cơ “bong bóng” bất động sản

​Sau khi quy định tách thửa đất của Đồng Nai có hiệu lực, nhiều công ty, sàn giao dịch bất động sản đã đồng loạt đưa thông tin bán đất, đẩy giá đất trên địa bàn lên cao. Tuy nhiên, có thể đây chỉ là cơn sốt ảo từ phía người bán bởi thực tế giao dịch mua bán đất đai, nhà cửa ít biến động so với dịp cuối năm 2017. 
Theo thống kê của Văn phòng Đăng ký đất đai Đồng Nai, lượng giao dịch mua bán, sang nhượng đất đai trên địa bàn Đồng Nai không có biến động so với thời điểm chưa ban hành quy định về tách thửa mới.

Giá đất bị đẩy lên cao hơn 15-20% so với cuối năm 2017 nhưng nhu cầu mua bán không nhiều. Đây là một khu dân cư đã hoàn thiện hạ tầng ở huyện Trảng Bom nhưng chỉ mua đi bán lại, ít người ở.

*Không phải cứ muốn tách là tách

Từ Quyết định 03/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh về tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn Đồng Nai, việc tách thửa tràn lan để phân lô, bán nền của một số doanh nghiệp, cá nhân như trước đây đã bị hạn chế. Cụ thể, thửa đất nhỏ hơn 500m2 muốn tách thửa tiếp giáp với đường giao thông, hiện trạng hạ tầng giao thông đã được thể hiện trên bản đồ địa chính thì được tách thửa bình thường. Nhưng thửa đất muốn tách không tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thửa đất có diện tích từ 500-2.000m2 khi tách thửa cũng đòi hỏi người sử dụng phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể. Đồng thời khi tách thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất. Quy định mới này làm cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp đang muốn tách thửa phải đợi vì Sở Xây dựng chưa có hướng dẫn cụ thể.

Ông Nguyễn Thành Đạt, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Đồng Nai chi nhánh huyện Nhơn Trạch, cho hay: “Mua bán, sang nhượng đất đai trên địa bàn huyện không có biến động gì so với cuối năm 2017. Các trường hợp tách thửa phù hợp với quy định mới văn phòng tiến hành nhận hồ sơ và xử lý. Còn những trường hợp thuộc diện phải lập bản vẽ  thiết kế mặt bằng tổng thể thì buộc phải đợi hướng dẫn cụ thể từ Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên - môi trường”. Qua khảo sát tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở các địa phương, những trường hợp xin tách thửa đất phải lập bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể nhưng do chưa có hướng dẫn cụ thể nên chưa nhận hồ sơ.

Theo ông Hoàng Văn Dung, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai Đồng Nai, các trường hợp tách thửa trên hầu hết đều thuộc những đối tượng kinh doanh bất động sản và có nhu cầu tách thành nhiều thửa để bán. Còn lại những trường hợp tách 1-2 thửa khác của người dân không gặp vướng mắc gì. “Việc mua bán, sang nhượng và xin tách thửa đất tại Đồng Nai không có thay đổi gì nhiều so với khi chưa ban hành quyết định tách thửa mới này. Trước đó, tỉnh cũng đã gỡ khó bằng cách ban hành quy định về tách thửa cho một số trường hợp” - ông Dung cho biết.
*Tránh phân lô, bán nền bát nháo

Quyết định trên của tỉnh cũng hạn chế được việc một số cá nhân, doanh nghiệp tách thửa ào ạt để phân lô bán nền dẫn đến hình thành nhiều khu dân cư tự phát, lụp xụp không có hạ tầng đầy đủ. Bởi quy định mới buộc những cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn tách thửa để bán phải đảm bảo các yêu cầu về diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu, khu đất tách thửa phải phù hợp với quy hoạch về đất ở, kết nối với hạ tầng giao thông chung của địa phương.

Sở Xây dựng hiện đang hoàn thành hướng dẫn về việc thực hiện bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể cho những trường hợp xin tách thửa đang còn vướng. Dự kiến trong tháng 4-2018 sẽ  có hướng dẫn cụ thể. Theo Văn phòng Đăng ký đất đai Đồng Nai chi nhánh Biên Hòa, hồ sơ chuyển nhượng đất đai ở Biên Hòa gần đây có tăng nhẹ so với cuối năm trước.

Tuy lượng giao dịch mua bán tại các văn phòng đăng ký đất đai không có biến động gì nhiều, nhưng các “cò đất” vẫn đẩy giá lên khá cao để kiếm lợi. Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom, Thống Nhất và Biên Hòa đều bị đẩy tăng thêm 15-20% so với cuối năm 2017. Trong khi đợi hướng dẫn mới về thiết kế mặt bằng tổng thể cho những thửa đất muốn tách thành nhiều thửa có không ít doanh nghiệp, cá nhân tại các khu vực nêu trên vẫn chào bán đất nền theo dạng giấy tay, giá bằng 60-70% so với đất có giấy tờ đầy đủ.