Phòng tránh giao dịch theo kiểu “mua vịt trời”
- Thứ ba - 23/08/2022 16:25
- In ra
- Đóng cửa sổ này
“Đại diện là việc cá nhân nhân danh và vì lợi ích của cá nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện” - Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh PHAN VĂN CHÂU cho biết.
Vì nhiều lý do khác nhau như: thiếu hiểu biết, ham rẻ, bị lừa dối…, không ít người giao dịch theo kiểu mua, bán “vịt trời” (thiếu kiểm tra, xác thực) để rồi có nguy cơ phát sinh tranh chấp, khiếu nại không đáng có.
* Giao dịch không chính chủ
Trước tình hình giá đất ở các xã: Sông Nhạn, Xuân Mỹ (H.Cẩm Mỹ), Bình An (H.Long Thành) tăng cao do “ăn theo” dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành nên ông D.V.D. (ngụ TP.Biên Hòa) muốn thử vận may qua việc mua bán đất. Chính vì vậy, khi được một “cò” đất địa phương giới thiệu cho một khu đất 3 sào (đất trồng cây lâu năm) ở ấp 4, xã Sông Nhạn có giá 2,4 tỷ đồng, với điều kiện phải bồi dưỡng 5 triệu đồng thì mới dẫn gặp chủ đất giao dịch, ông D. đồng ý ngay.
Khi được “cò” đất dẫn tới gặp chủ đất N.M. (ngụ ở xã Bình An, H.Long Thành), ông D. mới biết đất này trước kia ông N.M. mua của ông Đ.V.Y. (xã Xuân Mỹ, H.Cẩm Mỹ). Ông Đ.V.Y. cũng chỉ mua lại của ông L.X. (chủ đất thật sự).
Việc mua bán giữa các bên chỉ viết giấy tay nên nếu ông D. đồng ý mua thì ông N.M. sẽ nói với 2 chủ đất cũ hủy các giấy mua bán tay và vận động ông L.X. ký bán đất trực tiếp cho ông N.M. Từ đó, giữa ông N.M và ông D. sẽ thực hiện giao dịch theo đúng quy định pháp luật về đất đai như: làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, đăng ký biến động đất, ra sổ cho người mua sau cùng…
Mặc dù thấy ông N.M. trình bày lòng vòng nhưng ông D. nghe cũng có phần hợp lý. Tuy nhiên, khi ông M. đề nghị đặt cọc 500 triệu đồng/2,4 tỷ đồng giá trị khu đất với cam kết nếu ông N.M. không vận động ông L.X. đứng ra bán và ra sổ đỏ mang tên ông D. thì ông N.M. sẽ hoàn lại tiền cọc, ông D. mới phân vân: “Liệu ông L.X. có phải là chủ đất cuối cùng và các giấy mua bán viết tay trên liệu có thật hay không?”.
Hay như trường hợp của ông N.P. (ngụ H.Định Quán), vừa qua có lỡ ký hợp đồng với ông T.B. (ngụ xã Thiện Tân, H.Vĩnh Cửu) mua 1 ha cây tràm (5 tuổi) và có đặt cọc 30 triệu đồng. Trong khi đó, vườn tràm và khu đất đó của anh trai ông T.B., khi ông T.B. ký hợp đồng với ông không có giấy tờ ủy quyền từ anh trai. Do đó, ông rất lo lắng vì sợ bị mất khoản tiền đặt cọc.
* Phải luôn thận trọng
Luật sư Cao Sơn Hà phân tích, vấn đề của ông D., vì đất hiện do ông L.X. đứng tên, đất có giá trị lớn nhưng các ông: N.M., Đ.V.Y., L.X. chỉ giao dịch bằng giấy viết tay với nhau nhằm “lướt sóng” kiếm lời hay bị trục trặc về mặt pháp lý thì chỉ có các ông ấy biết. Giả sử nếu ông D. mua đất xong mà gặp phải thời điểm giá đất hạ thì ông D. vừa bị lỗ nặng, vừa gặp rắc rối trong việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Còn như giá đất tăng, dẫn tới các bên phát sinh tranh chấp nhằm lật kèo, đẩy ông ra ngoài “cuộc chơi” thì ông cũng bị thiệt hại.
Riêng trường hợp của ông N.P. cũng vậy, việc ông mua cây tràm không phải của ông T.B. thì giao dịch đó bị vô hiệu. Còn nếu ông cố tình cho người vào khai thác cây mà phát sinh tranh chấp với anh trai ông T.B. sẽ là hành vi hủy hoại, làm hư hỏng tài sản của người khác.
Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, theo quy định, trường hợp giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện thì người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình (trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch).
“Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại (trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp người được đại diện đã công nhận giao dịch). Trường hợp người không có quyền đại diện và người đã giao dịch cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại” - luật sư Cao Sơn Hà hướng dẫn.
Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) phổ biến pháp luật về giao dịch dân sự trong chuyển nhượng đất đai, tài sản cho người dân tại buổi tuyên truyền
* Giao dịch không chính chủ
Trước tình hình giá đất ở các xã: Sông Nhạn, Xuân Mỹ (H.Cẩm Mỹ), Bình An (H.Long Thành) tăng cao do “ăn theo” dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành nên ông D.V.D. (ngụ TP.Biên Hòa) muốn thử vận may qua việc mua bán đất. Chính vì vậy, khi được một “cò” đất địa phương giới thiệu cho một khu đất 3 sào (đất trồng cây lâu năm) ở ấp 4, xã Sông Nhạn có giá 2,4 tỷ đồng, với điều kiện phải bồi dưỡng 5 triệu đồng thì mới dẫn gặp chủ đất giao dịch, ông D. đồng ý ngay.
Khi được “cò” đất dẫn tới gặp chủ đất N.M. (ngụ ở xã Bình An, H.Long Thành), ông D. mới biết đất này trước kia ông N.M. mua của ông Đ.V.Y. (xã Xuân Mỹ, H.Cẩm Mỹ). Ông Đ.V.Y. cũng chỉ mua lại của ông L.X. (chủ đất thật sự).
Việc mua bán giữa các bên chỉ viết giấy tay nên nếu ông D. đồng ý mua thì ông N.M. sẽ nói với 2 chủ đất cũ hủy các giấy mua bán tay và vận động ông L.X. ký bán đất trực tiếp cho ông N.M. Từ đó, giữa ông N.M và ông D. sẽ thực hiện giao dịch theo đúng quy định pháp luật về đất đai như: làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, đăng ký biến động đất, ra sổ cho người mua sau cùng…
Mặc dù thấy ông N.M. trình bày lòng vòng nhưng ông D. nghe cũng có phần hợp lý. Tuy nhiên, khi ông M. đề nghị đặt cọc 500 triệu đồng/2,4 tỷ đồng giá trị khu đất với cam kết nếu ông N.M. không vận động ông L.X. đứng ra bán và ra sổ đỏ mang tên ông D. thì ông N.M. sẽ hoàn lại tiền cọc, ông D. mới phân vân: “Liệu ông L.X. có phải là chủ đất cuối cùng và các giấy mua bán viết tay trên liệu có thật hay không?”.
Hay như trường hợp của ông N.P. (ngụ H.Định Quán), vừa qua có lỡ ký hợp đồng với ông T.B. (ngụ xã Thiện Tân, H.Vĩnh Cửu) mua 1 ha cây tràm (5 tuổi) và có đặt cọc 30 triệu đồng. Trong khi đó, vườn tràm và khu đất đó của anh trai ông T.B., khi ông T.B. ký hợp đồng với ông không có giấy tờ ủy quyền từ anh trai. Do đó, ông rất lo lắng vì sợ bị mất khoản tiền đặt cọc.
* Phải luôn thận trọng
Luật sư Cao Sơn Hà phân tích, vấn đề của ông D., vì đất hiện do ông L.X. đứng tên, đất có giá trị lớn nhưng các ông: N.M., Đ.V.Y., L.X. chỉ giao dịch bằng giấy viết tay với nhau nhằm “lướt sóng” kiếm lời hay bị trục trặc về mặt pháp lý thì chỉ có các ông ấy biết. Giả sử nếu ông D. mua đất xong mà gặp phải thời điểm giá đất hạ thì ông D. vừa bị lỗ nặng, vừa gặp rắc rối trong việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình. Còn như giá đất tăng, dẫn tới các bên phát sinh tranh chấp nhằm lật kèo, đẩy ông ra ngoài “cuộc chơi” thì ông cũng bị thiệt hại.
Riêng trường hợp của ông N.P. cũng vậy, việc ông mua cây tràm không phải của ông T.B. thì giao dịch đó bị vô hiệu. Còn nếu ông cố tình cho người vào khai thác cây mà phát sinh tranh chấp với anh trai ông T.B. sẽ là hành vi hủy hoại, làm hư hỏng tài sản của người khác.
Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, theo quy định, trường hợp giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện thì người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình (trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch).
“Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại (trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp người được đại diện đã công nhận giao dịch). Trường hợp người không có quyền đại diện và người đã giao dịch cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại” - luật sư Cao Sơn Hà hướng dẫn.