Gỡ bất cập của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị
- Thứ hai - 12/12/2022 11:29
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Vừa qua, Bộ phận thường trực Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát văn bản quy phạm pháp luật (QPPL) đã tổ chức thội thảo “các vướng mắc, bất cập của pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT” tại tỉnh Đồng Nai. Mục đích nhằm giúp Tổ công tác có đầy đủ cơ sở dữ liệu, thông tin thực tiễn để báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào tháng 12-2022.
Hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản (BĐS), quy hoạch đô thị (QHĐT) của nước ta trong thời gian qua đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật ở các lĩnh vực này hiện đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, cần phải kịp thời sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Nhiều hạn chế, bất cập
Luật Nhà ở được ban hành tháng 11-2005; Luật Kinh doanh BĐS ban hành tháng 6-2006; Luật QHĐT được ban hành tháng 6-2009 và đều đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, thay thế để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Các luật nêu trên và các văn bản QPPL dưới luật đã thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển nhà ở, thị trường BĐS, QHĐT, từng bước hoàn thiện, tạo lập khuôn khổ pháp lý để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
Ba lĩnh vực trên có quan hệ mật thiết với nhau. Thực hiện tốt các lĩnh vực này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút vốn đầu tư hiệu quả, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, hệ thống pháp luật về các lĩnh vực nêu trên đã và đang bộc lộ những hạn chế, bất cập. Điều này đã gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước và cho cả người dân, doanh nghiệp.
Tại hội thảo, đại diện các cơ quan, đơn vị, chuyên gia, doanh nghiệp tại Đồng Nai và TP.HCM đã tích cực tham gia trao đổi, phân tích đầy đủ về thực trạng, bất cập, hạn chế của hệ thống pháp luật trong các lĩnh vực trên. Cục Kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp) Nguyễn Văn Đức cho biết, qua rà soát 84 văn bản QPPL về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT đã phát hiện ra khoảng 20 mâu thuẫn, bất cập, không phù hợp với thực tiễn. Chẳng hạn, trong lĩnh vực nhà ở, khoản 3 Điều 7, khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 với Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định không đồng bộ trong vấn đề sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, dẫn đến khó khăn trong việc triển khai bán nhà ở cho đối tượng là cá nhân người nước ngoài trên thực tế.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới, vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. “Quy định này đã hạn chế quyền của nhà môi giới BĐS được phép mua bán BĐS của mình và cũng không được mua, bán theo ủy quyền của chủ sở hữu BĐS, dẫn đến khó khăn cho người có nhu cầu mua bán BĐS thông qua môi giới”- ông Đức cho hay.
Đại diện Sở Tư pháp TP.HCM cũng đã nêu ra 6 vướng mắc, bất cập của pháp luật khi áp dụng thực tiễn. Cụ thể, điểm a khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định “… UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay có những dự án thu hồi đất lớn, có nhiều hộ gia đình bị ảnh hưởng nên việc quy định ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày là không khả thi.
Theo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định về việc dành 20% diện tích sàn nhà ở xã hội để kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01-4-2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã bỏ quy định này. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được sử dụng 20% diện tích sàn nhà ở để kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng quy định, tùy theo quy mô dân số của dự án mà phải có một số công trình dịch vụ phục vụ cho dự án như: nhà trẻ, mẫu giáo, siêu thị mini… Vì vậy, cần phải có sự hướng dẫn rõ ràng về việc quản lý sử dụng các công trình dịch vụ trên như thế nào cho phù hợp với quy định.
Cần hoàn thiện cho phù hợp
Tại hội thảo, đại diện các Bộ, ngành, địa phương, chuyên gia đã tích cực tham gia đóng góp ý kiến, kiến nghị sửa đổi, bổ sung vào hệ thống pháp luật. Trong đó, kiến nghị các Bộ, ngành liên quan tiếp tục tham mưu Chính phủ trình Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi và tham mưu ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai; đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện pháp luật về theo dõi tình hình thi hành pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT; tăng cường công tác tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức.
Ông Hồ Hoàng Hà (Cục Kiểm tra văn bản QPPL, Bộ Tư pháp) cho rằng cần tập trung rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thể chế thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT với pháp luật về các lĩnh vực khác như: Luật đất đai, Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Kiến trúc, Luật Quy hoạch, Luật đầu tư… để đảm bảo hiệu lực quản lý nhà nước, đồng thời bảo đảm sự minh bạch, thông thoáng, thuận tiện cho người dân, các nhà đầu tư, doanh nghiệp…
Phát biểu kết luật hội thảo, Phó cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp Nguyễn Thị Thu Hòe (chủ trì hội thảo) cho hay, các ý kiến trao đổi, thảo luận được Tổ công tác ghi chép đầy đủ và tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện kết quả rà soát quy định của pháp luật về các lĩnh vực nêu trên trước khi báo cáo Thủ tướng Chính Phủ.
“Cục kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp) là cơ quan thường trực Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về ra soát văn bản QPPL. Tổ được thành lập từ năm 2020 và mỗi năm đều giúp Thủ tướng Chính phủ thực hiện việc rà soát các văn bản QPPL thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước để phát hiện các quy định pháp luật có nội dung bất cập, chồng chéo, không phù hợp với thực tiễn. Qua đó, đề ra phương án xử lý kịp thời, bảo đảm tính đồng bộ và khả thi của hệ thống pháp luật, nhằm góp phần phát triển kinh tế - xã hội, an sinh xã hội”- bà Hòe cho hay.
Quang cảnh thội thảo “các vướng mắc, bất cập của pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT”
Hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản (BĐS), quy hoạch đô thị (QHĐT) của nước ta trong thời gian qua đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật ở các lĩnh vực này hiện đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập, cần phải kịp thời sửa đổi, hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.
Nhiều hạn chế, bất cập
Luật Nhà ở được ban hành tháng 11-2005; Luật Kinh doanh BĐS ban hành tháng 6-2006; Luật QHĐT được ban hành tháng 6-2009 và đều đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung, thay thế để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Các luật nêu trên và các văn bản QPPL dưới luật đã thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về phát triển nhà ở, thị trường BĐS, QHĐT, từng bước hoàn thiện, tạo lập khuôn khổ pháp lý để nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.
Ba lĩnh vực trên có quan hệ mật thiết với nhau. Thực hiện tốt các lĩnh vực này sẽ tạo điều kiện thuận lợi để hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút vốn đầu tư hiệu quả, đồng thời góp phần huy động nguồn nội lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, hệ thống pháp luật về các lĩnh vực nêu trên đã và đang bộc lộ những hạn chế, bất cập. Điều này đã gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước và cho cả người dân, doanh nghiệp.
Tại hội thảo, đại diện các cơ quan, đơn vị, chuyên gia, doanh nghiệp tại Đồng Nai và TP.HCM đã tích cực tham gia trao đổi, phân tích đầy đủ về thực trạng, bất cập, hạn chế của hệ thống pháp luật trong các lĩnh vực trên. Cục Kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp) Nguyễn Văn Đức cho biết, qua rà soát 84 văn bản QPPL về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT đã phát hiện ra khoảng 20 mâu thuẫn, bất cập, không phù hợp với thực tiễn. Chẳng hạn, trong lĩnh vực nhà ở, khoản 3 Điều 7, khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 với Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định không đồng bộ trong vấn đề sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, dẫn đến khó khăn trong việc triển khai bán nhà ở cho đối tượng là cá nhân người nước ngoài trên thực tế.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, khoản 3 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới, vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. “Quy định này đã hạn chế quyền của nhà môi giới BĐS được phép mua bán BĐS của mình và cũng không được mua, bán theo ủy quyền của chủ sở hữu BĐS, dẫn đến khó khăn cho người có nhu cầu mua bán BĐS thông qua môi giới”- ông Đức cho hay.
Đại diện Sở Tư pháp TP.HCM cũng đã nêu ra 6 vướng mắc, bất cập của pháp luật khi áp dụng thực tiễn. Cụ thể, điểm a khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 quy định “… UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày”. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay có những dự án thu hồi đất lớn, có nhiều hộ gia đình bị ảnh hưởng nên việc quy định ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày là không khả thi.
Theo Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội có quy định về việc dành 20% diện tích sàn nhà ở xã hội để kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01-4-2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2015/NĐ-CP đã bỏ quy định này. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không được sử dụng 20% diện tích sàn nhà ở để kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng quy định, tùy theo quy mô dân số của dự án mà phải có một số công trình dịch vụ phục vụ cho dự án như: nhà trẻ, mẫu giáo, siêu thị mini… Vì vậy, cần phải có sự hướng dẫn rõ ràng về việc quản lý sử dụng các công trình dịch vụ trên như thế nào cho phù hợp với quy định.
Cần hoàn thiện cho phù hợp
Tại hội thảo, đại diện các Bộ, ngành, địa phương, chuyên gia đã tích cực tham gia đóng góp ý kiến, kiến nghị sửa đổi, bổ sung vào hệ thống pháp luật. Trong đó, kiến nghị các Bộ, ngành liên quan tiếp tục tham mưu Chính phủ trình Quốc hội ban hành Luật Đất đai sửa đổi và tham mưu ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành, góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai; đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện pháp luật về theo dõi tình hình thi hành pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT; tăng cường công tác tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức.
Ông Hồ Hoàng Hà (Cục Kiểm tra văn bản QPPL, Bộ Tư pháp) cho rằng cần tập trung rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thể chế thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS, QHĐT với pháp luật về các lĩnh vực khác như: Luật đất đai, Luật Du lịch, Luật Xây dựng, Luật Kiến trúc, Luật Quy hoạch, Luật đầu tư… để đảm bảo hiệu lực quản lý nhà nước, đồng thời bảo đảm sự minh bạch, thông thoáng, thuận tiện cho người dân, các nhà đầu tư, doanh nghiệp…
Phát biểu kết luật hội thảo, Phó cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp Nguyễn Thị Thu Hòe (chủ trì hội thảo) cho hay, các ý kiến trao đổi, thảo luận được Tổ công tác ghi chép đầy đủ và tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện kết quả rà soát quy định của pháp luật về các lĩnh vực nêu trên trước khi báo cáo Thủ tướng Chính Phủ.
“Cục kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp) là cơ quan thường trực Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về ra soát văn bản QPPL. Tổ được thành lập từ năm 2020 và mỗi năm đều giúp Thủ tướng Chính phủ thực hiện việc rà soát các văn bản QPPL thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước để phát hiện các quy định pháp luật có nội dung bất cập, chồng chéo, không phù hợp với thực tiễn. Qua đó, đề ra phương án xử lý kịp thời, bảo đảm tính đồng bộ và khả thi của hệ thống pháp luật, nhằm góp phần phát triển kinh tế - xã hội, an sinh xã hội”- bà Hòe cho hay.