Giao dịch đất đai hợp pháp vẫn có khả năng phát sinh tranh chấp

​Trong thực tế giao dịch đất đai, nhiều trường hợp mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa đôi bên có hiệu lực (được công chứng, đăng ký biến động đất, sang tên cho người nhận chuyển nhượng) nhưng bên chuyển nhượng vẫn muốn “lật kèo”, đòi thêm tiền rồi mới giao đất, giấy chứng nhận QSDĐ.

Các luật sư Hội Luật gia tỉnh (tay trái) tư vấn pháp luật về giao dịch đất đai cho người dân tại Điểm tư vấn pháp luật cộng đồng Phòng Dân tộc TP.Long Khánh

Luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh) bày tỏ, đất đai là tài sản do Nhà nước đại diện quyền sở hữu, người sử dụng đất được trao QSDĐ và phải tuân thủ thủ tục khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất. Do đó, một khi các bên đã tuân thủ quy định pháp luật trong giao dịch thì việc “lật kèo” theo ý chí của một bên sẽ không được pháp luật bảo vệ.

* Phải tuân thủ hợp đồng đã giao kết hợp pháp

Năm 2014, bà L.K.N. (ngụ xã Phú Hội, H.Nhơn Trạch) ký hợp đồng chuyển nhượng 1,5 sào đất cho bà N.T.H. (ngụ cùng địa phương). Hợp đồng thể hiện giá chuyển nhượng đất 500 triệu đồng, phương thức thanh toán tiền mặt một lần (không có đặt cọc). Sau đó, hợp đồng đã được công chứng, rồi người chuyển nhượng là bà N. đã thực hiện xong thủ tục sang tên, giao giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) cho bà H.

Cứ tưởng giao dịch được thực hiện hoàn thành, nào ngờ năm 2020, bà N. yêu cầu bà H. đưa cho bà 300 triệu đồng. Bà N. đưa ra lý do, trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bà H. mới đưa cho bà 200 triệu đồng để làm thủ tục sang tên (tuy nhiên tờ giấy này đã bị mất), nhưng khi bà làm xong và giao giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ) thì bà H. vẫn chưa đưa đủ số tiền còn lại.

Cái lý mà bà H. đưa ra thể hiện rất rõ trong hợp đồng là thanh toán tiền mặt một lần chứ không có chuyện đưa trước 200 triệu đồng hay đặt cọc và trong hợp đồng cũng không có điều nào ghi khi bà N. hoàn tất các thủ tục ra tên thì bà đưa tiếp 300 triệu đồng còn lại.

Qua tham khảo một số luật sư, bà N. mới biết rằng, bà yếu thế về chứng cứ khi yêu cầu bà H. đưa cho đủ số tiền đã bán đất. Bởi vì, hợp đồng giao dịch giữa các bên hợp pháp, tuân thủ đầy đủ các điều kiện đối với giao dịch đất đai, nhất là hiện tại bà H. đứng tên và giữ sổ đỏ này. Cho nên, nếu sự thật đúng như bà trình bày đi nữa thì đó chỉ là lời nói từ phía bà chứ không có bằng chứng xác thực.

* Cẩn thận khi giao, nhận giấy tờ, tiền bạc         

Việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai hiện nay xảy ra khá phổ biến, nhất là tình trạng “sốt đất” đang diễn ra tại nhiều địa phương trong tỉnh. Chính vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn khác quy định rất rõ, đất đai muốn được chuyển nhượng phải đủ điều kiện chuyển nhượng (có sổ đỏ hoặc các giấy tờ hợp pháp khác, không có tranh chấp, không bị kê biên…), người nhận chuyển nhượng phải là người đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai (như: cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa), việc chuyển nhượng phải lập thành hợp đồng (hợp đồng đó phải được công chứng, chứng thực), đăng ký biến động đất tại cơ quan có thẩm quyền và hoàn tất nghĩa vụ tài chính…

Tuy nhiên, trong thực tế vẫn xảy ra trường hợp, khi hợp đồng chuyển nhượng đất đai tuân thủ đầy đủ các điều kiện như trên nhưng vẫn để xảy ra tranh chấp hoặc một bên có ý định “lật kèo” vì trong giao dịch có thiếu sót hoặc bỏ trống những chi tiết quan trọng như: không có giấy giao nhận tiền, giao nhận sổ đỏ và đất; trình trạng giao dịch giả tạo (giả cách) nhằm che giấu một giao dịch khác như: vay mượn nợ, cầm cố tài sản là đất đai…

Luật sư Lưu Hồng Khanh cho biết thêm, việc tranh chấp hợp đồng trong giao dịch đất đai cũng “muôn hình, vạn trạng”. Vì vậy, phải căn cứ theo từng hợp đồng cụ thể để biết hợp đồng này được giao dịch hợp pháp hay không; thỏa thuận hợp đồng có đúng quy định pháp luật, có vi phạm đạo đức xã hội, trật tự quản lý nhà nước về đất đai hay không thì mới biết đúng sai, nhất là đánh giá nó có phải là hợp đồng giả cách hay không.

“Hợp đồng giả cách là loại hợp đồng được xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu đi một giao dịch dân sự khác, thường xuất hiện trong các giao dịch dân sự về mua bán, chuyển nhượng hay vay tài sản, trong đó có giao dịch đất đai. Hệ lụy của việc ký hợp đồng giả cách là làm cho hợp đồng bị vô hiệu hoặc bên bán còn có thể rủi ro rất lớn nếu gặp phải trường hợp khi bên mua không hoàn trả đúng số tiền thực tế đã thỏa thuận cho bên bán” - luật sư Lưu Hồng Khanh cảnh báo.

Do đó, trong giao dịch đất đai, ngoài điều kiện đất đủ điều kiện giao dịch, đúng đối tượng nhận giao dịch (đối với đất trồng lúa), hợp đồng có công chứng, đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền… thì người bán phải chú ý: một khi người mua chưa giao đủ tiền (thực hiện nghĩa vụ hợp đồng) thì chưa vội sang tên, giao sổ đỏ.

“Khi đặt bút ký hợp đồng giao dịch liên quan đến đất đai, nếu không rành thủ tục pháp lý thì nên nhờ người hiểu biết pháp luật hỗ trợ, tư vấn để tránh được tình trạng “bút sa gà chết”, hạn chế phiền hà, rắc rối phát sinh” - luật sư Lưu Hồng Khanh nhấn mạnh.

Nhân Thái

Luật sư Đỗ Văn Gọn (Đoàn Luật sư tỉnh) cho biết, việc giao dịch đất đai nói riêng và giao dịch dân sự nói chung khi bị tòa án tuyên vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Từ đó, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.