Có bị mất cọc khi hủy hợp đồng?

​Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, có trường hợp do giao kết trong hợp đồng đặt cọc không rõ ràng dẫn đến tranh chấp, khiếu nại không đáng có. Cụ thể như trường hợp tranh chấp tiền đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa bà P.T.H. và bà H.N.B., cùng ngụ xã Tà Lài (H.Tân Phú).

Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) giải đáp thắc mắc của người dân về vấn về hợp đồng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại buổi tuyên truyền pháp luật do UBND xã Bàu Hàm 2 (H.Thống Nhất) phối hợp với Hội Luật gia tỉnh tổ chức vào tháng 11-2020

Bị phạt cọc ra sao?

Theo hợp đồng đặt cọc hai bên ký kết và được công chứng, bà H. chuyển nhượng cho bà B. 5 ngàn m² đất với giá 1 tỷ đồng. Để ràng buộc trách nhiệm, bà B. đặt cọc trước 200 triệu đồng và thống nhất khi bà H. ra giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bà B. thì bà B. giao thêm 800 triệu đồng. Nếu bà H. không thực hiện hợp đồng thì bị phạt gấp đôi số tiền đã đặt cọc, ngược lại bà B. vi phạm hợp đồng thì đương nhiên mất số tiền đã đặt cọc.

Do bà H. không thực hiện đúng hợp đồng cam kết, dẫn tới việc bà B. yêu cầu bà H. phải trả lại 200 triệu đồng tiền đặt cọc trước đó và bồi thường thêm 400 triệu đồng như thỏa thuận. Lúc này bà H. mới “té ngửa” bởi vì câu chữ ghi trong hợp đồng.  Gấp đôi theo bà H. hiểu là 200 triệu đồng tiền cọc cộng với 200 triệu đồng bồi thường là 400 triệu đồng, chứ không như cách bà B. giải thích.

Luật sư Nguyễn Đức, Hội Luật gia tỉnh phân tích, tại Khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

“Căn cứ vào hợp đồng, việc giao kết hợp đồng giữa các bên và căn cứ theo quy định trên thì việc bà H. phải bồi thường 400 triệu đồng khi vi phạm hợp đồng và trả lại 200 triệu đồng tiền cọc cho bà B. là chuyện khó tránh khỏi. Trừ khi bà H. chứng minh được trong giao kết hợp đồng do có sự nhầm lẫn, bị lừa dối” - luật sư Đức cho biết.

Thận trọng trong giao kết hợp đồng

Luật sư Nguyễn Đức, Hội Luật gia tỉnh cho hay, ông gặp khá nhiều trường hợp tương tự như vậy khi đôi bên tranh chấp hợp đồng giao dịch liên quan tới tiền đặt cọc. Chính vì vậy để tránh “bút sa, gà chết”, khi tư vấn cho thân chủ, ông thường hướng dẫn đôi bên giao kết nếu vi phạm hợp đồng thì bên vi phạm sẽ bị phạt số tiền là 200 triệu đồng hoặc 400 triệu đồng hay 600 triệu đồng. Các bên phải ghi rõ ràng như vậy trong hợp đồng chứ không nên ghi gấp đôi, gấp ba dễ dẫn tới gây tranh cãi như trường hợp của bà H. và bà B.

Để hiểu hơn các vấn đề về hợp đồng, giao kết hợp đồng, luật sư Vũ Văn Tăng, Đoàn Luật sư tỉnh giải thích, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.  Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây: đối tượng của hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức thanh toán; thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;  phương thức giải quyết tranh chấp.

Cũng theo luật sư Vũ Văn Tăng, khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng. Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ có thể hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau thì phải giải thích theo nghĩa phù hợp nhất với mục đích, tính chất của hợp đồng.

                                                                                                                                                                                                                                                 Nhân Thái

Box: “Khi hợp đồng có điều khoản hoặc ngôn từ khó hiểu thì phải được giải thích theo tập quán tại địa điểm giao kết hợp đồng. Các điều khoản trong hợp đồng phải được giải thích trong mối liên hệ với nhau, sao cho ý nghĩa của các điều khoản đó phù hợp với toàn bộ nội dung hợp đồng” - luật sư Vũ Văn Tăng lưu ý.