Cẩn trọng khi nhờ doanh nghiệp xác nhận làm chứng khi chuyển nhượng đất
- Thứ năm - 01/09/2022 21:40
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Việc cá nhân, doanh nghiệp (không có chức năng công chứng, chứng thực) đứng ra làm chứng cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ không có giá trị.
Tuy vậy, thực tế vẫn có cá nhân, tổ chức lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một bộ phận người dân đứng ra xác nhận làm chứng cho giao dịch này để thu lợi.
* Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Năm 2021, bà K.L. (ngụ P.Thanh Bình, TP.Biên Hòa) nhận chuyển nhượng 100m2 trồng cây lâu năm trong tổng diện tích 1,9 ngàn m2 của bà B.S. (tại P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) đã được cấp giấy QSDĐ.
Do không lập được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo đúng quy định (vì không đủ điều kiện tách thửa theo quy định) nên cả 2 thống nhất lập giấy thỏa thuận và cam kết về việc chuyển nhượng phần QSDĐ rồi nhờ Công ty tư vấn X. có trụ sở P.Tân Tiến, TP.Biên Hòa xác nhận với tư cách là nhân chứng. Trong đó 2 bên cam kết nếu sau này có xảy ra tranh chấp, hai bên sẽ không có bất kỳ khiếu nại nào đối với việc làm chứng của Công ty tư vấn X.
Tương tự trường hợp của 2 ông: D.K., P.L. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) do có nhu cầu đất ở nên cả 2 nhận chuyển nhượng 250m2 của ông T.V.T. (ngụ xã Thiện Tân, H.Vĩnh Cửu). Mặc dù biết rõ pháp luật không cho phép các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng diện tích này (chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, không đủ điều kiện tách thửa theo quy định) nhưng các ông vẫn thống nhất nhờ tổ chức hành nghề luật sư Y. đóng tại P.Trảng Dài xác nhận làm chứng cho giao dịch này.
Theo luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh), có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự việc nêu trên. Về phía người dân, do họ bị các tổ chức, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc công chứng, chứng thực từ chối giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vì không đủ điều kiện theo quy định; hoặc họ thiếu hiểu biết về pháp luật, bị lừa dối; cả 2 đều hiểu biết nhưng vì nhu cầu, vì sự dễ dãi của đơn vị xác nhận làm chứng mà không lường trước hậu quả.
Tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định khá rõ, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện: có giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 quy định về trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không cần giấy chứng nhận QSDĐ) và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 của luật này; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người muốn chuyển nhượng chỉ thực hiện được quyền này còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều: 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng, chứng thực, nộp nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai thì giao dịch này mới có hiệu lực.
Để quản lý nhà nước hoạt động đất đai, nhất là việc tách thửa khi chuyển nhượng, Đồng Nai ban hành Quyết định 22/2020/QĐ-UBND ngày 8-6-2020 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Theo đó, diện tích tối thiểu đối với loại đất ở của thửa đất sau tách thửa khu vực đô thị là 60m2, tại nông thôn là 80m2. Diện tích tối thiểu đối với loại đất nông nghiệp tại đô thị sau tách thửa là 500m2, tại nông thôn là 1.000m2. Diện tích tối thiểu đối với loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa thực hiện như đối với diện tích tối thiểu đối với loại đất ở tại khu vực thành thị và nông thôn.
* Người mua chịu thiệt thòi
Chính vì không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2013 và tách thửa theo Quyết định 22/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh khi chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng nên không ít người dân không thực hiện được việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại các tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp xã nơi có đất chuyển nhượng. Do đó, một số người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đã thống nhất nhờ tổ chức thừa phát lại, luật sư, doanh nghiệp, người dân ký xác nhận việc làm chứng cho các hợp đồng chuyển nhượng.
Luật sư Ngô Văn Định, việc cá nhân, tổ chức làm chứng cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mà đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ khiến người mua đất chịu nhiều thiệt thòi. Do đất không đủ điều kiện giao dịch dẫn tới giao dịch giữa các bên vô hiệu nên bên nhận chuyển nhượng dù thực tế có bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng nhưng không có QSDĐ, đất không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ được nên không thể chuyển nhượng cho người khác khi cần; thậm chí khi giá đất tăng, người chuyển nhượng có thể “lật kèo”.
“Doanh nghiệp, công ty đứng ra ký xác nhận làm chứng việc chuyển nhượng QSDĐ sẽ chối bỏ trách nhiệm vì cho rằng do người dân có nhu cầu và tự tìm tới họ và đã cam kết không khiếu nại, quy trách nhiệm đối với công ty, doanh nghiệp khi có tranh chấp xảy ra. Nên khi có tranh chấp xảy ra, người mua sẽ khó ràng buộc trách nhiệm đối với doanh nghiệp đứng ra làm chứng trong giao dịch mua bán đất” - luật sư Ngô Văn Định lưu ý.
Luật sư Đỗ Gọn (Đoàn Luật sư tỉnh) khẳng định, việc chuyển nhượng đất đai không đủ điều kiện giao dịch dù đã được doanh nghiệp, công ty xác nhận vào giao dịch vẫn bị vô hiệu. Khi giao dịch bị vô hiệu thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi thì phải bồi thường. Tuy vậy, khi giá đất tăng cao, dù bên chuyển nhượng chấp nhận bồi thường thì bên chuyển nhượng vẫn bị thiệt.
Theo Sở Tư pháp, việc ký xác nhận làm chứng của các cá nhân, tổ chức trên đối với giao dịch đất đai không đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật về đất đai, công chứng, chứng thực, quy định của tỉnh, không chỉ làm cho giao dịch đó bị vô hiệu mà còn gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xử lý tranh chấp.
Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn cho người dân về giao dịch đất đai
Tuy vậy, thực tế vẫn có cá nhân, tổ chức lợi dụng sự thiếu hiểu biết của một bộ phận người dân đứng ra xác nhận làm chứng cho giao dịch này để thu lợi.
* Tiềm ẩn nhiều rủi ro
Năm 2021, bà K.L. (ngụ P.Thanh Bình, TP.Biên Hòa) nhận chuyển nhượng 100m2 trồng cây lâu năm trong tổng diện tích 1,9 ngàn m2 của bà B.S. (tại P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) đã được cấp giấy QSDĐ.
Do không lập được hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo đúng quy định (vì không đủ điều kiện tách thửa theo quy định) nên cả 2 thống nhất lập giấy thỏa thuận và cam kết về việc chuyển nhượng phần QSDĐ rồi nhờ Công ty tư vấn X. có trụ sở P.Tân Tiến, TP.Biên Hòa xác nhận với tư cách là nhân chứng. Trong đó 2 bên cam kết nếu sau này có xảy ra tranh chấp, hai bên sẽ không có bất kỳ khiếu nại nào đối với việc làm chứng của Công ty tư vấn X.
Tương tự trường hợp của 2 ông: D.K., P.L. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) do có nhu cầu đất ở nên cả 2 nhận chuyển nhượng 250m2 của ông T.V.T. (ngụ xã Thiện Tân, H.Vĩnh Cửu). Mặc dù biết rõ pháp luật không cho phép các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng diện tích này (chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, không đủ điều kiện tách thửa theo quy định) nhưng các ông vẫn thống nhất nhờ tổ chức hành nghề luật sư Y. đóng tại P.Trảng Dài xác nhận làm chứng cho giao dịch này.
Theo luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh), có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự việc nêu trên. Về phía người dân, do họ bị các tổ chức, cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc công chứng, chứng thực từ chối giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vì không đủ điều kiện theo quy định; hoặc họ thiếu hiểu biết về pháp luật, bị lừa dối; cả 2 đều hiểu biết nhưng vì nhu cầu, vì sự dễ dãi của đơn vị xác nhận làm chứng mà không lường trước hậu quả.
Tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định khá rõ, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện: có giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186 quy định về trường hợp chuyển nhượng QSDĐ không cần giấy chứng nhận QSDĐ) và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 của luật này; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện trên, người muốn chuyển nhượng chỉ thực hiện được quyền này còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều: 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng, chứng thực, nộp nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai thì giao dịch này mới có hiệu lực.
Để quản lý nhà nước hoạt động đất đai, nhất là việc tách thửa khi chuyển nhượng, Đồng Nai ban hành Quyết định 22/2020/QĐ-UBND ngày 8-6-2020 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Theo đó, diện tích tối thiểu đối với loại đất ở của thửa đất sau tách thửa khu vực đô thị là 60m2, tại nông thôn là 80m2. Diện tích tối thiểu đối với loại đất nông nghiệp tại đô thị sau tách thửa là 500m2, tại nông thôn là 1.000m2. Diện tích tối thiểu đối với loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa thực hiện như đối với diện tích tối thiểu đối với loại đất ở tại khu vực thành thị và nông thôn.
* Người mua chịu thiệt thòi
Chính vì không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2013 và tách thửa theo Quyết định 22/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh khi chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng nên không ít người dân không thực hiện được việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại các tổ chức hành nghề công chứng, UBND cấp xã nơi có đất chuyển nhượng. Do đó, một số người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đã thống nhất nhờ tổ chức thừa phát lại, luật sư, doanh nghiệp, người dân ký xác nhận việc làm chứng cho các hợp đồng chuyển nhượng.
Luật sư Ngô Văn Định, việc cá nhân, tổ chức làm chứng cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mà đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 sẽ khiến người mua đất chịu nhiều thiệt thòi. Do đất không đủ điều kiện giao dịch dẫn tới giao dịch giữa các bên vô hiệu nên bên nhận chuyển nhượng dù thực tế có bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng nhưng không có QSDĐ, đất không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ được nên không thể chuyển nhượng cho người khác khi cần; thậm chí khi giá đất tăng, người chuyển nhượng có thể “lật kèo”.
“Doanh nghiệp, công ty đứng ra ký xác nhận làm chứng việc chuyển nhượng QSDĐ sẽ chối bỏ trách nhiệm vì cho rằng do người dân có nhu cầu và tự tìm tới họ và đã cam kết không khiếu nại, quy trách nhiệm đối với công ty, doanh nghiệp khi có tranh chấp xảy ra. Nên khi có tranh chấp xảy ra, người mua sẽ khó ràng buộc trách nhiệm đối với doanh nghiệp đứng ra làm chứng trong giao dịch mua bán đất” - luật sư Ngô Văn Định lưu ý.
Luật sư Đỗ Gọn (Đoàn Luật sư tỉnh) khẳng định, việc chuyển nhượng đất đai không đủ điều kiện giao dịch dù đã được doanh nghiệp, công ty xác nhận vào giao dịch vẫn bị vô hiệu. Khi giao dịch bị vô hiệu thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi thì phải bồi thường. Tuy vậy, khi giá đất tăng cao, dù bên chuyển nhượng chấp nhận bồi thường thì bên chuyển nhượng vẫn bị thiệt.
Theo Sở Tư pháp, việc ký xác nhận làm chứng của các cá nhân, tổ chức trên đối với giao dịch đất đai không đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật về đất đai, công chứng, chứng thực, quy định của tỉnh, không chỉ làm cho giao dịch đó bị vô hiệu mà còn gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xử lý tranh chấp.