Cẩn trọng khi đặt tiền cọc

Thông thường, đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng của các bên. Khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết thì bị mất cọc hoặc bị phạt cọc.

Luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư Đồng Nai) cảnh báo, trong giao dịch dân sự, các bên cũng đừng quá ham được hưởng tiền phạt cọc nhiều mà rơi vào bẫy của bên kia.

* Coi chừng trả và đền cọc

Đặt cọc được hiểu là hành vi xác tín để ràng buộc, thúc đẩy các bên quyết tâm và có trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng tới cùng. Tuy nhiên, một trong các bên vẫn có quyền chấp nhận mất cọc, phạt cọc để không phải thực hiện hợp đồng vì nhiều lý do khác nhau.

Chẳng hạn như trường hợp ông H.B. (ngụ H.Tân Phú) khi ký hợp đồng chuyển nhượng 1.000m² đất và nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất cho ông T.N.S. (ngụ cùng địa phương) có ghi rõ trong hợp đồng, ông S. đặt cọc trước 300 triệu đồng, ông B. có nghĩa vụ chuyển nhượng đúng diện tích, vị trí ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ cho ông S. Nếu ông B. chuyển nhượng không đúng diện tích, vị trí đất, ngoài việc trả lại tiền đặt cọc còn bị phạt cọc số tiền 500 triệu đồng.

Vì đinh ninh và tin tưởng giấy chứng nhận QSDĐ của mình được Nhà nước cấp đúng diện tích, vị trí nên ông B. đặt bút ký. Trong khi đó, ông S. khi nhận chuyển nhượng đã tìm hiểm kỹ thửa đất của ông B. thực tế đang sử dụng ít hơn diện tích thể hiện trong giấy chứng nhận QSDĐ. Cho nên sau khi ký hợp đồng được 10 ngày, ông S. yêu cầu ông B. tổ chức đo đạc lại thì thấy thiếu 80m². Chính vì vậy, ông buộc ông B. hủy hợp đồng, trả tiền cọc và phạt cọc như cam kết.

Lúc này ông B. mới tá hỏa vì biết “bút sa, gà chết" nên chấp nhận hủy hợp đồng, trả cọc và năn nỉ ông S. giảm mức phạt cọc xuống còn 100 triệu đồng. Cuối cùng cũng được ông S. đồng ý, vì nếu thưa kiện thì cả hai bên đều không có lợi.

Hay như trường hợp của ông P.T.L. (ngụ xã Cẩm Đường, H.Long Thành) có 5 sào đất (loại đất ở và trồng cây lâu năm). Ông L. chỉ muốn chuyển nhượng 3 sào đất trồng cây lâu năm, nhưng khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho ông L.M. (ngụ TP.Biên Hòa) thì trong hợp đồng lại ghi chuyển nhượng cho ông L.M. 3 sào đất ở và trồng cây lâu năm. Sau khi phát hiện ra sự việc, ông L. tìm ông M. thương lượng trả cọc 200 triệu đồng và bồi thường thêm 200 triệu đồng để hủy hợp đồng. Cũng may cho ông L., do giá đất hiện nay không còn “sốt" nên ông M. chấp nhận hủy hợp đồng và nhận tiền phạt cọc.

Dù rất tiếc của vì mất 200 triệu đồng tiền đền cọc nhưng ông L. cũng phải ngậm ngùi đền cọc để hủy hợp đồng, nếu không ông còn bị mất luôn 300m² đất thổ cư đang sinh sống.

* Phải cân nhắc kỹ

Với trường hợp của các ông H.B. (ngụ H.Tân Phú), P.T.L. (ngụ H.Long Thành), theo luật sư Lưu Hồng Khanh, may mắn là các ông còn thỏa thuận được để giảm thiệt hại. Do đó, để tránh rủi ro, hợp đồng không thực hiện được do lỗi bên chuyển nhượng dẫn tới phải phạt cọc, đền hợp đồng thì người dân phải nắm rõ tình trạng đất đai của mình để giao kết cho đúng, không để bên chuyển nhượng lợi dụng điểm yếu để đặt cọc cao, phạt cọc nặng.

Cũng theo luật sư Lưu Hồng Khanh, tại Khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khá rõ, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

“May mắn là các ông đã thỏa thuận được với bên nhận chuyển nhượng trả lại tiền cọc và chỉ bồi thường số tiền đặt cọc ít hơn so với tiền phạt cọc ghi trong hợp đồng nên sự việc đã dừng lại. Nếu không, đôi bên thưa kiện nhau ra tòa án thì quyền lợi của các ông khó được bảo vệ thỏa đáng" - luật sư Lưu Hồng Khanh bày tỏ.

Vốn là người nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực môi giới đất đai, ông P.K. (ngụ xã Phú Thạnh, H,Nhơn Trạch) bật mí, cũng có khi đó là chiêu trò của các “cò" đất tìm cách “gài bẫy" người bán đất để dù giá đất có hạ nhiệt “cò" đất vẫn kiếm được tiền. Chiêu trò của “cò" đất là hoạt động theo nhóm, tìm chủ đất đặt cọc lấy giá, sau đó bán lại cho khách. Nếu được giá cao hơn họ sẽ sang tay kiếm lời, nhưng nếu thị trường đi xuống, không có khách mua hoặc giá rẻ hơn lúc mua vào, họ sẽ phá cọc, đổ lỗi cho người bán để vòi tiền bằng những hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng với nhiều điều khoản bất lợi cho bên cần bán đất.

“Khi làm hợp đồng đặt cọc, người bán đất cần đọc thật kỹ hợp đồng, xem xét các điều khoản, phần mô tả có đúng như hiện trạng, đảm bảo công bằng, bình đẳng với nhau trong giao kết… Tốt nhất, hai bên cần ra công chứng soạn thảo hợp đồng, không nên sử dụng hợp đồng do “cò" đất tự soạn thảo. Bởi hợp đồng đó có thể có nhiều sơ hở để “cò" dùng làm cơ sở phá cọc, bắt chẹt bên bán" - ông P.K. cho biết.