Cẩn trọng khi chuyển nhượng đất bằng giấy tay

​Luật đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tài sản gắn liền với đất giữa cá nhân với nhau  phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay giữa cá nhân với nhau sẽ phát sinh nhiều rắc rối về mặt pháp lý.

Một trong những rắc rối thường gặp chính là việc chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay giữa cá nhân với nhau sẽ dễ bị vô hiệu. Muốn việc chuyển nhượng này không bị vô hiệu phải có sự can thiệp của tòa án.

Luật sư Ngô Văn Định (thứ hai từ phải qua), Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật, Hội Luật gia tỉnh tư vấn cho người dân xã Phú Thạnh (H.Nhơn Trạch) về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có thể bị vô hiệu

Việc chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay thường xảy ra với các trường hợp mua bán đất nông nghiệp. Hình thức mua bán này không chỉ đối diện với nguy cơ việc mua bán bị vô hiệu mà còn rất khó làm các thủ tục tách thửa, chuyển mục đích sử dụng.

Tháng 7-2020, ông B.V.K. (ngụ P.Phước Tân, TP.Biên Hòa) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 300m² đất nông nghiệp của ông L.H.Đ. (ngụ cùng địa phương) bằng giấy tay. Nay ông K. có ý định tách thửa để cất nhà ở nhưng rất khó thực hiện.

Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) phân tích, theo quy định, trường hợp ông K. không được tách thửa và cất nhà ở trên đất nông nghiệp. Vì việc chuyển nhượng của 2 ông vào năm 2020 nghĩa là chuyển nhượng từ ngày 1-7-2014 đến nay thì theo Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực.

Ngoài ra, căn cứ theo Quyết định 22/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh ngày 8-6-2020 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh thì diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, TP.Biên Hòa) là 500m². Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1 ngàn m².  

“Theo quyết định nói trên, đất nông nghiệp nếu có diện tích tối thiểu dưới 500m² đối với khu vực đô thị thì không được tách thửa. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất nông nghiệp không được sử dụng vào mục đích để ở, người dân muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và việc chuyển mục đích sử dụng phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Do đó, ông K. không được xây nhà ở trên đất nông nghiệp” - luật sư Định lưu ý.

Đương sự được quyền yêu cầu tòa án công nhận giao dịch

Luật sư Ngô Văn Định cho biết thêm, mặc dù pháp luật quy định như trên nhưng cũng có một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay vẫn không bị vô hiệu.

Vì tại Điều 129, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Hoặc giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Cụ thể như trường hợp bà H. chuyển nhượng bằng giấy tay cho bà T. 1 ngàn m² đất (đất này bà H. có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15-10-1993) và cả 2 đã thực hiện nghĩa vụ giao đất, trả tiền hoàn thành tại thời điểm giao dịch vào năm 2012, đồng thời không phát sinh tranh chấp. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa nhưng các bên phải yêu cầu tòa án công nhận giao dịch đó có hiệu lực thì giao dịch bằng giấy viết tay mới không vô hiệu.

Theo luật sư Định, Khoản 1, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 54, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6-1-2017 của Chính phủ quy định thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển QSDĐ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau: cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển QSDĐ nộp hợp đồng, văn bản chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật thuộc các trường hợp: sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trước ngày 1-1-2008. Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ từ ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014 mà có giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của nghị định này.

Do bà T. nhận chuyển nhượng đất bằng giấy tay trước ngày 1-7-2014 nên khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật. Điều này có thể hiểu, việc chuyển nhượng bằng giấy tay giữa cá nhân với nhau vào thời gian như đã phân tích trên vẫn được pháp luật thừa nhận” - luật sư Định lưu ý thêm.

                                                                                                                                                                                                                                                 Quỳnh Thư