Cẩn thận khi chuyển nhượng đất bằng giấy tay
- Thứ sáu - 09/12/2022 10:00
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Box: “Khi hợp đồng dân sự bị vô hiệu, có thể tồn tại lỗi của một bên hoặc lỗi của hai bên. Trong trường hợp tồn tại lỗi của hai bên làm cho giao dịch dân sự vô hiệu thì phải xác định mức độ lỗi của các bên để thấy được thiệt hại cụ thể để quy trách nhiệm bồi thường tương ứng theo lỗi của mỗi bên” - luật sư NGUYỄN ĐỨC (Hội Luật gia tỉnh) bày tỏ.
Pháp luật nghiêm cấm và không thừa nhận việc các bên chuyển nhượng đất đai bằng giấy tay, không có công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, trong thực tế còn nhiều người chọn giải pháp chuyển nhượng đất đai theo phương thức này mà vẫn tin tưởng pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi cho mình.
* Rắc rối về pháp lý
Năm 2000, 6 sào đất trồng cây lâu năm của hộ ông T.V.T. (ngụ ở xã Xuân Tâm, H.Xuân Lộc) gồm: vợ chồng và 4 con được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tháng 2-2021, ông T. lập hợp đồng bằng giấy tay (không có công chứng, chứng thực) chuyển nhượng cho ông H. (ngụ cùng địa phương) 3 sào đất với giá 800 triệu đồng mà vợ và 4 con của ông không hay biết. Sau khi chuyển nhượng bằng giấy tay với ông T., ông H. lại lập hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay 3 sào đất trên cho ông U. (ngụ xã Xuân Thọ, H.Xuân Lộc).
Tháng 9-2021, khi ông U. yêu cầu ông H. làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên cho ông thì ông H. hối thúc ông T. làm thủ tục tách thửa. Lúc này, vợ và các con ông T. biết chuyện nên thương lượng với ông H., ông U. mua lại phần đất mà chồng và cha họ đã bán với giá 1,2 tỷ đồng để hủy hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay giữa các bên, nhưng ông H. và ông U. không đồng ý. Từ đây, các bên phát sinh tranh chấp.
Phía vợ và các con ông T. cho rằng, do 6 sào đất được cấp cho hộ gia đình nên khi bán phải được các thành viên trong gia đình đồng ý, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì họ sẵn sàng làm thủ tục tách thửa cho ông H.
Còn khi các bên không thỏa thuận được bằng việc gia đình ông T. mua lại phần đã bán với giá 1,2 tỷ đồng thì ông H., ông U. cứ khởi kiện vụ việc và yêu cầu tòa án giải quyết.
Hay như trường hợp tranh chấp giữa ông L.V.N., ông H.V.B. và ông Q.V. (ngụ xã Thanh Sơn, H.Tân Phú). Năm 2020, ông N. chuyển nhượng 4 sào đất trồng tràm (đất này được cấp QSDĐ cho cả 2 vợ chồng ông N. vào năm 2012) với giá 500 triệu đồng bằng giấy viết tay (không có công chứng hay chứng thực) cho ông B. Dù biết việc chuyển nhượng này không đúng pháp luật, không được vợ ông N. đồng ý nhưng ông B. vẫn chấp nhận chuyển nhượng, rồi sau đó chuyển nhượng lại cho ông V. (cũng bằng giấy viết tay) với giá 600 triệu đồng.
Khi ông B. yêu cầu ông N. làm thủ tục sang tên cho mình để ông sang tên lại cho ông V. thì ông N. không thực hiện. Đồng thời, ông N. còn yêu cầu ông B. đưa thêm 500 triệu đồng nữa cho vợ ông thì vợ chồng ông mới thống nhất thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng theo đúng pháp luật về đất đai để sang tên cho ông V. là người mua sau cùng.
* Hòa giải phải trên cơ sở chia sẻ rủi ro
Vấn đề này, theo luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh), một khi các bên phát sinh tranh chấp thì căn cứ vào quy định pháp luật về dân sự, đất đai để giải quyết. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 2, Điều 212; Khoản 2, Điều 213; Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển nhượng đất đai đồng sở hữu phải được tất cả các đồng sở hữu đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp cho đại diện giao kết, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và có công chứng hay chứng thực thì pháp luật mới bảo vệ người nhận chuyển nhượng.
Chính vì vậy, với trường hợp của các ông T., H., U. (H.Xuân Lộc), do đất được cấp cho hộ gia đình, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T. với ông H. bằng giấy tay không được công chứng hay chứng thực và không được tất cả các thành viên trong gia đình (tức đồng sở hữu đất) đồng ý nên bị vô hiệu. Do hợp đồng vô hiệu nên về nguyên tắc ông T. trả lại tiền cho ông H., ông H. trả lại đất cho gia đình ông T. và việc giao dịch giữa ông H. và ông U. về diện tích đất này cũng bị vô hiệu theo.
Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, vì hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên bị vô hiệu nên khi gia đình ông T. yêu cầu thương lượng bằng việc gia đình mua lại diện tích đất này với giá 1,2 tỷ đồng và các bên hủy hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước đó, các ông H. và ông U. nên chấp nhận thỏa thuận này vì đó là thiện chí, cùng nhau chia sẻ thiệt hại. Ngược lại, nếu phía ông H., ông U. chọn giải pháp thưa kiện thì hiệu quả đạt được về quyền lợi, vật chất như: công nhận giao dịch đó hợp pháp, không tốn chi phí án phí và đo đạc, định giá, số tiền được bồi thường cao hơn 1,2 tỷ đồng… rất khó khả thi.
Còn với trường hợp các ông L.V.N., H.V.B. và Q.V. thì việc ông N. yêu cầu bên ông B. đưa thêm tiền như vậy là phi lý, gây thiệt hại rất lớn cho bên đã mua đất. Do đó, các bên phải thỏa thuận sao cho những người mua đất không bị thiệt hại. Một khi vợ chồng ông N. không có thiện chí thỏa thuận, pháp luật tuyên bố giao dịch giữa các bên bị vô hiệu, nhưng vẫn xem xét tới yếu tố lỗi của ông N. để buộc ông phải bồi thường thiệt hại tương xứng cho người mua đất khi cố tình làm cho giao dịch bị vô hiệu để hưởng lợi.
Tuy nhiên, trong thực tế còn nhiều người chọn giải pháp chuyển nhượng đất đai theo phương thức này mà vẫn tin tưởng pháp luật sẽ bảo vệ quyền lợi cho mình.
Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) tuyên truyền pháp luật về đất đai, dân sự cho người dân tại xã Phú Cường (H.Định Quán)
* Rắc rối về pháp lý
Năm 2000, 6 sào đất trồng cây lâu năm của hộ ông T.V.T. (ngụ ở xã Xuân Tâm, H.Xuân Lộc) gồm: vợ chồng và 4 con được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tháng 2-2021, ông T. lập hợp đồng bằng giấy tay (không có công chứng, chứng thực) chuyển nhượng cho ông H. (ngụ cùng địa phương) 3 sào đất với giá 800 triệu đồng mà vợ và 4 con của ông không hay biết. Sau khi chuyển nhượng bằng giấy tay với ông T., ông H. lại lập hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay 3 sào đất trên cho ông U. (ngụ xã Xuân Thọ, H.Xuân Lộc).
Tháng 9-2021, khi ông U. yêu cầu ông H. làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên cho ông thì ông H. hối thúc ông T. làm thủ tục tách thửa. Lúc này, vợ và các con ông T. biết chuyện nên thương lượng với ông H., ông U. mua lại phần đất mà chồng và cha họ đã bán với giá 1,2 tỷ đồng để hủy hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay giữa các bên, nhưng ông H. và ông U. không đồng ý. Từ đây, các bên phát sinh tranh chấp.
Phía vợ và các con ông T. cho rằng, do 6 sào đất được cấp cho hộ gia đình nên khi bán phải được các thành viên trong gia đình đồng ý, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì họ sẵn sàng làm thủ tục tách thửa cho ông H.
Còn khi các bên không thỏa thuận được bằng việc gia đình ông T. mua lại phần đã bán với giá 1,2 tỷ đồng thì ông H., ông U. cứ khởi kiện vụ việc và yêu cầu tòa án giải quyết.
Hay như trường hợp tranh chấp giữa ông L.V.N., ông H.V.B. và ông Q.V. (ngụ xã Thanh Sơn, H.Tân Phú). Năm 2020, ông N. chuyển nhượng 4 sào đất trồng tràm (đất này được cấp QSDĐ cho cả 2 vợ chồng ông N. vào năm 2012) với giá 500 triệu đồng bằng giấy viết tay (không có công chứng hay chứng thực) cho ông B. Dù biết việc chuyển nhượng này không đúng pháp luật, không được vợ ông N. đồng ý nhưng ông B. vẫn chấp nhận chuyển nhượng, rồi sau đó chuyển nhượng lại cho ông V. (cũng bằng giấy viết tay) với giá 600 triệu đồng.
Khi ông B. yêu cầu ông N. làm thủ tục sang tên cho mình để ông sang tên lại cho ông V. thì ông N. không thực hiện. Đồng thời, ông N. còn yêu cầu ông B. đưa thêm 500 triệu đồng nữa cho vợ ông thì vợ chồng ông mới thống nhất thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng theo đúng pháp luật về đất đai để sang tên cho ông V. là người mua sau cùng.
* Hòa giải phải trên cơ sở chia sẻ rủi ro
Vấn đề này, theo luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh), một khi các bên phát sinh tranh chấp thì căn cứ vào quy định pháp luật về dân sự, đất đai để giải quyết. Cụ thể, căn cứ theo Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 2, Điều 212; Khoản 2, Điều 213; Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển nhượng đất đai đồng sở hữu phải được tất cả các đồng sở hữu đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp cho đại diện giao kết, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và có công chứng hay chứng thực thì pháp luật mới bảo vệ người nhận chuyển nhượng.
Chính vì vậy, với trường hợp của các ông T., H., U. (H.Xuân Lộc), do đất được cấp cho hộ gia đình, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T. với ông H. bằng giấy tay không được công chứng hay chứng thực và không được tất cả các thành viên trong gia đình (tức đồng sở hữu đất) đồng ý nên bị vô hiệu. Do hợp đồng vô hiệu nên về nguyên tắc ông T. trả lại tiền cho ông H., ông H. trả lại đất cho gia đình ông T. và việc giao dịch giữa ông H. và ông U. về diện tích đất này cũng bị vô hiệu theo.
Cũng theo luật sư Cao Sơn Hà, vì hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên bị vô hiệu nên khi gia đình ông T. yêu cầu thương lượng bằng việc gia đình mua lại diện tích đất này với giá 1,2 tỷ đồng và các bên hủy hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay trước đó, các ông H. và ông U. nên chấp nhận thỏa thuận này vì đó là thiện chí, cùng nhau chia sẻ thiệt hại. Ngược lại, nếu phía ông H., ông U. chọn giải pháp thưa kiện thì hiệu quả đạt được về quyền lợi, vật chất như: công nhận giao dịch đó hợp pháp, không tốn chi phí án phí và đo đạc, định giá, số tiền được bồi thường cao hơn 1,2 tỷ đồng… rất khó khả thi.
Còn với trường hợp các ông L.V.N., H.V.B. và Q.V. thì việc ông N. yêu cầu bên ông B. đưa thêm tiền như vậy là phi lý, gây thiệt hại rất lớn cho bên đã mua đất. Do đó, các bên phải thỏa thuận sao cho những người mua đất không bị thiệt hại. Một khi vợ chồng ông N. không có thiện chí thỏa thuận, pháp luật tuyên bố giao dịch giữa các bên bị vô hiệu, nhưng vẫn xem xét tới yếu tố lỗi của ông N. để buộc ông phải bồi thường thiệt hại tương xứng cho người mua đất khi cố tình làm cho giao dịch bị vô hiệu để hưởng lợi.