Bất cập liên quan tới quyền của người sử dụng đất
- Thứ tư - 29/06/2022 08:58
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Luật sư NGUYỄN ĐỨC (Hội Luật gia tỉnh) cho hay, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trồng lúa (Khoản 3, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013). Quy định này cần sớm sửa đổi vì nó làm hạn chế quyền hưởng di sản, khi người hưởng di sản không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội nhiều lần sửa đổi, bổ sung một số điều cho phù hợp với thực tiễn và các luật có liên quan, nhưng đến nay vẫn còn một số bất cập rất cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
* Bình đẳng giữa cá nhân với nhiều người đồng quyền sử dụng
Pháp luật về dân sự, đất đai cho phép người dân được thực hiện quyền đồng sử dụng đất đai. Những người đồng sử dụng có thể cử đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc tất cả cùng đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ.
Lợi dụng quy định về quyền đồng sử dụng về đất đai và quy định tách thửa của UBND tỉnh về việc cho chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có diện tích tối thiểu từ 500m2 trở lên đối với khu vực đô thị và từ 1 ngàn m2 trở lên đối với khu vực nông thôn nên một số người đã phân lô, bán nền đất nông nghiệp, gây khó khăn trong công tác quản lý, quy hoạch về đất đai của địa phương.
Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) phân tích, đồng sử dụng đất được hiểu là 2 hoặc nhiều người cùng có QSDĐ chung trên 1 thửa đất. QSDĐ này có thể là sử dụng chung theo phần hoặc sử dụng chung hợp nhất. QSDĐ chung theo phần là xác định được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất. QSDĐ chung hợp nhất là không xác được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất, những người sử dụng đất này có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với QSDĐ chung.
Chính vì từng người không thể và pháp luật không cho phép quyền sử dụng riêng diện tích đất nông nghiệp dưới 500m2 khu vực đô thị hoặc dưới 1 ngàn m2 đối với khu vực nông thôn nên những người kinh doanh bất động sản lợi dụng quy định này để phân ra nhiều lô, nền nhỏ trong một diện tích lớn và các lô, nền nhỏ này cộng lại đủ diện tích quy định tối thiểu để chuyển nhượng hợp pháp cho các đồng sử dụng. Từ đó, các đồng sử dụng này tiếp tục chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất ở nhằm gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của địa phương, nhất là công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…
Do đó, luật sư Cao Sơn Hà đề xuất, Luật Đất đai năm 2013 sớm sửa đổi theo hướng không cho phép đồng sử dụng từ 2 người trở lên (trừ quyền sử dụng chung của vợ chồng) nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà trong đó mỗi thành viên trong đồng sử dụng chung không đảm bảo diện tích đất tối thiểu từ trên 500m2 đối với vùng đô thị hoặc từ trên 1 ngàn m2 đối với khu vực nông thôn. Như vậy mới tạo sự bình đẳng giữa cá nhân riêng lẻ trong việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với các đồng sử dụng và tránh hiện tượng lách luật khi lợi dụng quy định đồng sử dụng trong chuyển nhượng đất nông nghiệp để phân lô, nền làm nhà ở.
* Cần điều chỉnh bất cập
Việc xuất hiện dân cư ở những khu đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf, nơi mà địa phương chưa quy hoạch thành đơn vị ở (khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng; cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hằng ngày của cộng đồng dân cư…) hay đơn vị dân cư hiện chưa được Luật Đất đai năm 2013 quy định. Lợi dụng “kẽ hở” này, các nhà đầu tư thuê đất để làm khu nghỉ dưỡng, sân golf rồi xây dựng các khu nhà biệt thự, khách sạn, nhà vườn rao bán và cam kết sẽ được cấp sổ hồng như những khu vực dự án được cấp phép đầu tư xây dựng khu dân cư.
Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) phân tích, do các khu vực này chưa hình thành nên đơn vị ở hay đơn vị dân cư theo quy định pháp luật. Bởi vì, lúc này nhà đầu tư chỉ là đơn vị thuê đất để làm khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân golf với quy định họ chỉ được phép dùng quỹ đất 10% trong tổng thể quỹ đất khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf để xây dựng hạ tầng cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh doanh, vui chơi, lưu trú như: nhà xưởng, nơi nghỉ dưỡng, công trình. Đây không phải là dự án nhà ở, khu dân cư để rao bán nhưng hiện tại vẫn được các nhà đầu tư rao bán và chuyển nhượng cho người có nhu cầu.
“Vì các dự án bất động sản này nằm trong tổng thể quỹ đất quy hoạch làm sân golf, khu du lịch nghỉ dưỡng, nó không có thời hạn sử dụng lâu dài, chủ yếu là thuê đất có thời hạn. Vì thế, người mua các sản phẩm bất động sản này không thể có quyền sở hữu tài sản như đối với nhà ở thông thường được và gặp rất nhiều rủi ro” - luật sư Nguyễn Đức chia sẻ.
Chính vì vậy, luật sư Nguyễn Đức đề nghị, Luật Đất đai năm 2013 và các quy định pháp luật có liên quan như: xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch… cần phải điều chỉnh ngay “kẽ hở” này, nhằm tránh việc hình thành nên những khu dân cư tự phát, khu vực chưa hình thành nên đơn vị ở trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng, sinh thái, sân golf.
“Việc các đơn vị du lịch nghỉ dưỡng, sinh thái, sân golf sử dụng 10% quỹ đất dịch vụ của mình theo quy định cho việc xây khách sạn, biệt thự để bán là nhập nhằng. Sự nhập nhằng đó vừa gây rủi ro cho người mua, vừa thất thu thuế cho ngân sách nhà nước về tiền chuyển nhượng đất, sử dụng đất hằng năm của người ở, công tác quản lý dân cư của chính quyền địa phương” - luật sư Nguyễn Đức nói.
Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) tuyên truyền Luật Đất đai năm 2013 cho người dân xã Thanh Sơn (H.Định Quán)
* Bình đẳng giữa cá nhân với nhiều người đồng quyền sử dụng
Pháp luật về dân sự, đất đai cho phép người dân được thực hiện quyền đồng sử dụng đất đai. Những người đồng sử dụng có thể cử đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc tất cả cùng đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ.
Lợi dụng quy định về quyền đồng sử dụng về đất đai và quy định tách thửa của UBND tỉnh về việc cho chuyển nhượng đất nông nghiệp phải có diện tích tối thiểu từ 500m2 trở lên đối với khu vực đô thị và từ 1 ngàn m2 trở lên đối với khu vực nông thôn nên một số người đã phân lô, bán nền đất nông nghiệp, gây khó khăn trong công tác quản lý, quy hoạch về đất đai của địa phương.
Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) phân tích, đồng sử dụng đất được hiểu là 2 hoặc nhiều người cùng có QSDĐ chung trên 1 thửa đất. QSDĐ này có thể là sử dụng chung theo phần hoặc sử dụng chung hợp nhất. QSDĐ chung theo phần là xác định được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất. QSDĐ chung hợp nhất là không xác được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất, những người sử dụng đất này có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với QSDĐ chung.
Chính vì từng người không thể và pháp luật không cho phép quyền sử dụng riêng diện tích đất nông nghiệp dưới 500m2 khu vực đô thị hoặc dưới 1 ngàn m2 đối với khu vực nông thôn nên những người kinh doanh bất động sản lợi dụng quy định này để phân ra nhiều lô, nền nhỏ trong một diện tích lớn và các lô, nền nhỏ này cộng lại đủ diện tích quy định tối thiểu để chuyển nhượng hợp pháp cho các đồng sử dụng. Từ đó, các đồng sử dụng này tiếp tục chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất ở nhằm gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của địa phương, nhất là công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…
Do đó, luật sư Cao Sơn Hà đề xuất, Luật Đất đai năm 2013 sớm sửa đổi theo hướng không cho phép đồng sử dụng từ 2 người trở lên (trừ quyền sử dụng chung của vợ chồng) nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà trong đó mỗi thành viên trong đồng sử dụng chung không đảm bảo diện tích đất tối thiểu từ trên 500m2 đối với vùng đô thị hoặc từ trên 1 ngàn m2 đối với khu vực nông thôn. Như vậy mới tạo sự bình đẳng giữa cá nhân riêng lẻ trong việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với các đồng sử dụng và tránh hiện tượng lách luật khi lợi dụng quy định đồng sử dụng trong chuyển nhượng đất nông nghiệp để phân lô, nền làm nhà ở.
* Cần điều chỉnh bất cập
Việc xuất hiện dân cư ở những khu đất thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf, nơi mà địa phương chưa quy hoạch thành đơn vị ở (khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng; cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hằng ngày của cộng đồng dân cư…) hay đơn vị dân cư hiện chưa được Luật Đất đai năm 2013 quy định. Lợi dụng “kẽ hở” này, các nhà đầu tư thuê đất để làm khu nghỉ dưỡng, sân golf rồi xây dựng các khu nhà biệt thự, khách sạn, nhà vườn rao bán và cam kết sẽ được cấp sổ hồng như những khu vực dự án được cấp phép đầu tư xây dựng khu dân cư.
Luật sư Nguyễn Đức (Hội Luật gia tỉnh) phân tích, do các khu vực này chưa hình thành nên đơn vị ở hay đơn vị dân cư theo quy định pháp luật. Bởi vì, lúc này nhà đầu tư chỉ là đơn vị thuê đất để làm khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân golf với quy định họ chỉ được phép dùng quỹ đất 10% trong tổng thể quỹ đất khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf để xây dựng hạ tầng cơ sở phục vụ cho hoạt động kinh doanh, vui chơi, lưu trú như: nhà xưởng, nơi nghỉ dưỡng, công trình. Đây không phải là dự án nhà ở, khu dân cư để rao bán nhưng hiện tại vẫn được các nhà đầu tư rao bán và chuyển nhượng cho người có nhu cầu.
“Vì các dự án bất động sản này nằm trong tổng thể quỹ đất quy hoạch làm sân golf, khu du lịch nghỉ dưỡng, nó không có thời hạn sử dụng lâu dài, chủ yếu là thuê đất có thời hạn. Vì thế, người mua các sản phẩm bất động sản này không thể có quyền sở hữu tài sản như đối với nhà ở thông thường được và gặp rất nhiều rủi ro” - luật sư Nguyễn Đức chia sẻ.
Chính vì vậy, luật sư Nguyễn Đức đề nghị, Luật Đất đai năm 2013 và các quy định pháp luật có liên quan như: xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch… cần phải điều chỉnh ngay “kẽ hở” này, nhằm tránh việc hình thành nên những khu dân cư tự phát, khu vực chưa hình thành nên đơn vị ở trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng, sinh thái, sân golf.
“Việc các đơn vị du lịch nghỉ dưỡng, sinh thái, sân golf sử dụng 10% quỹ đất dịch vụ của mình theo quy định cho việc xây khách sạn, biệt thự để bán là nhập nhằng. Sự nhập nhằng đó vừa gây rủi ro cho người mua, vừa thất thu thuế cho ngân sách nhà nước về tiền chuyển nhượng đất, sử dụng đất hằng năm của người ở, công tác quản lý dân cư của chính quyền địa phương” - luật sư Nguyễn Đức nói.