Giao dịch đất đai phải thực hiện đúng cơ quan có thẩm quyền

​Luật Đất đai năm 2013 quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ), QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền là điều kiện bắt buộc.

Tuy nhiên, vì không đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên một số trường hợp không thể thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà “lách luật” bằng cách nhờ thừa phát lại lập vi bằng cho việc chuyển nhượng này.

Công chứng viên Phòng công chứng số 4 (Sở Tư pháp tỉnh) hướng dẫn người dân về thủ tục công chứng liên quan đến hợp đồng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

* Thừa phát lại không chứng nhận giao dịch bất động sản

Bà N.T.U. (ngụ P.Trảng Dài, TP.Biên Hòa) nợ ông H.V.H. (P.Hóa An, TP.Biên Hòa) 100 triệu đồng và muốn chuyển nhượng cho ông H. 300m2 đất nông nghiệp để trừ nợ. Bà U. trình bày, vì tỉnh quy định diện tích tối thiểu sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, TP.Biên Hòa) là 500m2 nên bà không được phép tách thửa diện tích này để chuyển nhượng cho ông H. Vì vậy, việc chuyển nhượng đất của bà bị tổ chức hành nghề công chứng từ chối và bà tìm đến cơ quan thừa phát lại để lập vi bằng cho việc chuyển nhượng này.

Luật sư Cao Sơn Hà (Đoàn Luật sư tỉnh) giải thích, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 8-1-2021 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại. Nghị định này nghiêm cấm: Việc thừa phát lại xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản trên đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Do đó, theo luật sư Cao Sơn Hà, văn phòng thừa phát lại chỉ có thẩm quyền lập vi bằng ghi nhận việc giao tiền, giấy tờ, tài sản… hoặc ghi nhận buổi làm việc của các bên về thực hiện chuyển nhượng nếu giao dịch đó đủ kiều kiện chuyển nhượng. Thừa phát lại sẽ không chứng nhận hợp đồng, giao dịch bất động sản vì đây là thẩm quyền của cơ quan công chứng. Việc chuyển nhượng QSDĐ của bà U. cho ông H. bị cơ quan công chứng từ chối thì cơ quan thừa phát lại càng không được làm. “Vi bằng không phải là văn bản hợp pháp chứng minh việc mua bán, chuyển nhượng QSDĐ, không thể thay thế được văn bản công chứng trong trường hợp chuyển nhượng đất của bà U.” - luật sư Cao Sơn Hà cho biết thêm.

* Không được làm thay công chứng

Giám đốc Sở Tư pháp Võ Thị Xuân Đào nhấn mạnh, việc thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi giao dịch liên quan đến chuyển nhượng đất đai hoặc luật sư ký xác nhận làm chứng cho người dân trong vấn đề giao dịch liên quan tới đất đai không đủ điều kiện giao dịch hiện bị nghiêm cấm. Hành vi này thời gian qua gây bức xúc trong dư luận, do đó Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp đã không ngừng thanh tra, kiểm tra nhắc nhở, chấn chỉnh.

Theo Khoản 4, Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP ngày 15-7-2020 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, HTX quy định phạt tiền từ 10-15 triệu đồng đối với các hành vi: lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển nhượng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu. Đồng thời, tại Điểm d, Khoản 3, Điều 6 của nghị định này cũng quy định xử phạt từ 7-10 triệu đồng đối với hành vi hành nghề luật sư không đúng hình thức hành nghề theo quy định.

“Pháp luật hiện cấm, không cho phép thừa phát lại lập vi bằng, luật sư ký xác nhận làm chứng đối với trường hợp các bên mua bán nhà đất không đủ điều kiện giao dịch nhằm “lách luật” là hoàn toàn phù hợp với thực tiễn, góp phần ngăn chặn các giao dịch mua bán nhà đất không đúng quy định pháp luật, các ngành nghề trong quá trình hoạt động luôn tuân thủ pháp luật, cạnh tranh lành mạnh, tránh thiệt hại cho người dân” - Giám đốc Sở Tư pháp Võ Thị Xuân Đào cho biết.

                                                                                                   Quỳnh Thư

 Luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh) lưu ý, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc công chứng, chứng thực nếu không được các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền thực hiện thì kết quả công chứng, chứng thực đó sẽ không có giá trị pháp lý và cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi công chứng, chứng thực, lập vi bằng, xác nhận chữ ký với tư cách người làm chứng không đúng thẩm quyền, quy định của pháp luật thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý.