土地使用権の譲渡時に所有者の変更登録しない場合、厳しく罰せられる

 Bien Hoa市の土地登記所で土地手続き

 

Dong Nai土地登記所長（資源環境局）のLe Thanh Tuan氏は、土地分野における行政違反の制裁に関する91号政令の第17条2項に従い、土地使用権の譲渡、継承または寄付の場合に、所有者の変更登録をしなければ、譲受人（購入者、受領者、相続人）は次のように制裁されるものとする。具体的に、農村部においては、締め切り後24か月以内に変更登録が行われない場合100万～300万、24か月以上の場合は200万～500万の罰金；都市部においては、農村部の2倍の罰金が課せられる（最大罰金は1000万ドン/件）。
土地分野における行政違反の制裁に関する91号政令にも、処分権限者は各レベル人民委員長及び各レベル監査役である。この制裁規則は、違法な紛争、土地および住宅の譲渡を制限することを目的としている。
Le Thanh Tuan氏は、法律に従い、土地使用権の譲渡は、契約に基づいて行われなければならず、規定に従って公証または認定されなければならないと述べた。 ただし、法律に違反して土地及び付随資産の使用権の譲渡（手書き取引とも呼ばれる）または土地使用権の譲渡後に規定どおりの変更登録を土地管理当局に届けない場合がまだある。
この状況は、土地譲渡に関する法的規定を把握していない、または両当事者の合意のみで譲渡することに起因する。2013年土地法第4条の規定によると、土地は国民が所有し、国が代表として管理している。土地使用権は国が給付するため、この土地使用権に関する取引を行う場合は、「土地購入契約」ではなく「土地使用権譲渡契約」を作成しなければならない。また、2013土地法の第167条の第3項のa点によると、土地および付随資産使用権の譲渡、寄付、担保に関する契約は、適切な書式で作成しなければならない。法律規定の通りに公証または認証される必要である。
「2013年土地法12条4項に規定されているように、手書きによる土地の売却、購入、譲渡、または譲受人が変更の登録を引き続き実行しないことは、固く禁じられています。 この移転による土地利用者の変化による州政府機関の土地管理の難しさは、規定されているように土地登録機関に登録されていない」-トゥアン氏は述べた。
「土地使用権の手書き取引、または土地使用権の譲渡後に規定どおりの変更登録をしないのは2013年土地法12条4項に定められた禁止行為を違反している。土地利用者の変更は土地管理当局に届されないため、土地管理が困難である」とTuan氏は述べた。
Tuan氏はまた、土地利用権移転は規制に従って公証されておらず、管理当局への変更登録が実施されていないことも土地の違法販売や違法建設の原因となっている。それはエリア全内の区画、建設計画に違反し、最小限のインフラ要件、交通接続が確保されない自発的な住宅地ができてしまい、土地使用権の紛争が起き、今後の政府による土地買取が難しいと述べた。
さらに、Tuanン氏によると、土地使用権の譲渡を受け取ったが、所有者名義変更を適時に登録しなかったり、規制に従って公証または認証されたりするのは、取引当事者に特に譲受人にとっても多くの法的リスクがある。土地使用権の譲受は規定に従わなければ、土地使用権証明書が取得できず、詐欺されたり、土地紛争が発生したり、国が土地を回収する時に補償が受けられなかったりするリスクがある。土地使用権を不適切に譲受した人は、多くの法的リスクと重大な経済的損失に直面する。 特に、手書き取引は違法で法律上に認められない。

                                                                                                Lam Khue

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