Trong quá trình vay mượn
tiền người khác, một số người dùng tài sản là quyền sử dụng đất (QSDĐ) để thế
chấp thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Luật
gia Lê Văn Nhân, Trung tâm Tư vấn pháp luật tỉnh (Hội Luật gia tỉnh) cho rằng,
giao dịch đó được gọi là hợp đồng giả cách (giả tạo). Cho nên khi giải quyết vấn
đề cần phải làm rõ bản chất thực của nó là vay mượn tiền hay chuyển nhượng
QSDĐ.
Luật gia Lê Văn Nhân và Luật sư Lưu Hồng khanh (bên phải) tư vấn vấn đề tranh chấp đất đai liên quan tới chuyển nhượng, vay mượn tiền cho người dân.
* Cẩn
trọng khi thể chấp QSDĐ để vay tiền
Ông
P.V.Đ. (ngụ TT.Long Thành, H.Long Thành) cho ông L.V.B. (ngụ xã Bình Sơn,
H.Long Thành) mượn 70 triệu đồng. Trong quá trình cho vay mượn, đôi bên giao ước
nếu đến ngày trả tiền mà ông B. không trả được thì sẽ chuyển nhượng QSDĐ cho
ông Đ. Đến hạn trả nợ, ông B. thực hiện đúng với những gì đôi bên giao ước,
nhưng ông Đ. không chịu nhận tiền mà buộc ông B. phải làm thủ tục chuyển nhượng
QSDĐ, khiến ông B. bức xúc.
Về
tình huống này, theo luật gia Lê Văn Nhân, việc vay mượn tiền và chuyển nhượng
QSDĐ là 2 việc khác nhau. Nếu ông Đ. lấy việc cho mượn tiền để thúc ép ông B.
chuyển nhượng QSDĐ là không hợp lý, không đúng pháp luật. Hợp đồng vay tài sản
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay;
khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo
đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật
có quy định.
“Trong
khi đó, hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người sử dụng
đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp
vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cho
bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Do đó, ông B. vay tiền thì trả tiền, nếu không trả đúng hạn thì ông Đ. có quyền
khởi kiện ông B. ra tòa án để đòi tiền, chứ không thể khởi kiện tranh chấp QSDĐ
với ông B. được” - luật gia Lê Văn Nhân phân tích.
Cũng
theo luật gia Lê Văn Nhân, trong thực tế cuộc sống thường xảy ra việc người vay
mượn tiền bị người cho vay bắt buộc lập thêm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc
chuyển đổi QSDĐ. Nếu người vay mượn tiền không trả đúng hạn thì khoản nợ đó được
người cho vay cấn trừ bằng QSDĐ. Đó được gọi là giao dịch giả tạo, mà giao dịch
giả tạo được xem là vô hiệu và người vay mượn tiền chỉ thực hiện trách nhiệm,
nghĩa vụ đối với hợp đồng vay mượn tiền với người cho vay mượn tiền mà thôi.
* Tránh
rắc rối khi thế chấp nhà đất
Liên
quan đến việc thế chấp QSDĐ để vay tiền, nếu không nắm kỹ các quy định pháp luật
khi giao dịch cũng phát sinh rắc rối.
Pháp
luật dân sự, đất đai cho phép người có QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được
quyền thế chấp QSDĐ khi vay mượn, đầu tư, kinh doanh. Để hướng dẫn vấn đề này,
tại Khoản 3, Điều 318 Bộ luật Dân sư năm 2015 quy định, trường hợp thế chấp
QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản
gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác. Tuy nhiên, trong thực tiễn cuộc sống vẫn xảy ra tình trạng tranh chấp khi
người thế chấp cho rằng mình chỉ thế chấp QSDĐ chứ không thế chấp tài sản gắn
liền với đất và ngược lại. Do đó, đôi bên ai cũng đưa ra lý lẽ của mình để yêu
cầu pháp luật bảo vệ khi phát sinh tranh chấp.
Chẳng
hạn, ông T.U. (ngụ P.Tân Phong, TP.Biên Hòa) thế chấp cho ông N.V.M. (ngụ cùng
địa phương) QSDĐ có diện tích 600m2 và trên diện tích đất này có căn nhà
xây (hiện vợ chồng ông U. đang sinh sống). Khi ông U. tiếp tục thế chấp căn nhà
này cho người khác thì bị ông M. phản đối, cho rằng căn nhà cũng được xem là tài
sản ông U. đem thế chấp cho ông nên không được đem thế chấp cho người khác.
Hay
như ông C.V.L. (ngụ P.Tân Biên, TP.Biên Hòa) chỉ thế chấp cho ông H.V.C. (ngụ
cùng địa phương) căn nhà nằm trên diện tích đất 300m2. Sau đó, ông L. tiếp tục
thế chấp QSDĐ cho nguời khác.
Trường
hợp của ông U., theo luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh), có hai hướng
giải quyết. Thứ nhất, căn cứ Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp thế
chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng
thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả
tài sản gắn liền với đất. Thứ hai, trường hợp thế chấp QSDĐ mà người sử dụng đất
không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền,
nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển QSDĐ.
Còn đối
với trường hợp ông L. (thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp
QSDĐ) giải quyết như sau: thứ nhất, trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với
đất mà không thế chấp QSDĐ và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là
người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả QSDĐ. Thứ hai, trường hợp
chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ và chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì khi xử lý tài sản
gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được
tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn
liền với đất được chuyển giao.
Quỳnh Thư
Luật sư Lưu Hồng Khanh (Đoàn Luật sư tỉnh) khuyến cáo, để đảm bảo quyền lợi và
tránh rắc rối cho các bên về sau thì các chủ thể tham gia vào giao dịch trên cần
ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, tài sản thế chấp, thỏa thuận thời hạn
thanh toán, việc giải quyết tài sản khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp
đồng. Việc thực hiện các giao dịch đúng theo quy định pháp luật là bảo vệ cho
quyền lợi bản thân cũng như góp phần vào việc quản lý của Nhà nước.